조정대상지역 투자… 프리미엄 검증된 곳 노려볼 만

[글로벌이코노믹 김영삼 기자] 11.3 부동산 대책 발표 이후 투자자들의 운신 폭이 줄어들 것으로 전망된다. 정부가 과열된 청약 열기를 막기 위해서 조정대상지역을 선정하고 청약과 당첨에 관련된 제한을 대폭 늘렸기 때문이다. 업계에서는 이에 따라 청약 통장 사용에 제약이 따르는 만큼 조정대상지역 내에서도 프리미엄이 확실하게 검증된 곳을 중심으로 관심이 집중될 것으로 내다보고 있다.

국토교통부는 지난 3일 ‘실수요중심 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안(이하 11.3 부동산대책)’을 내놓았다. 특히 서울지역의 경우 전체 지역이 조정대상지역으로 꼽혔으며 수도권의 과천이나 성남 등과 기존 유망 택지지구들도 대부분 규제 대상에 포함됐다.
이 조정대상지역 내 분양물량은 1순위 청약제한과 당첨자 제한이 따라오게 된다. 비세대주나 5년 이내 당첨자, 2주택 이상 보유자 등은 1순위 청약을 넣을 수 없다. 더욱이 청약자 본인은 아니더라도 이 조정대상지역에서 같은 세대 내에 당첨자가 있었던 경우 향후 1순위 당첨자에서 배제된다. 조정대상지역 내 청약통장의 사용이 까다로워지는 셈이다.

때문에 업계에서는 이러한 조정대상지역에서도 청약자 쏠림 현상이 일어날 것으로 보고 있다. 특히 조정대상지역에서도 프리미엄이 많은 붙은 곳들이 우선적으로 대상이 될 것으로 보인다. 사실상 1번의 청약기회가 있는 상태에서 투자자들이 보다 프리미엄이 확실한 곳으로 아파트를 고를 가능성이 커지고 있어서다.

실제로 같은 조정대상지역 내에서도 프리미엄이 크게 갈리고 있다. 규제에 대해 적용되는 내용은 같지만 프리미엄에는 적잖은 차이가 있는 셈이다.

일례로 부동산114 시세조사에 따르면 서대문구 홍제동의 홍제원 아이파크 전용면적 84㎡A의 분양권 시세는 현재 5억9000만~6억1000만원 수준이다. 당시 분양가가 평균 5억6920만원 정도임을 고려하면 최대 약 5000만원의 웃돈이 붙은 셈이다. 반면 같은 서대문구 남가좌동의 DMC 2차 아이파크의 같은 면적의 경우 당초 5억4210만원의 분양가에서 현재 시세는 6억2210만~6억4210만원 가량으로 웃돈만 최대 약 1억원까지 추정된다. 같은 시기에 분양했고 브랜드 및 가격도 비슷하지만 웃돈 차이가 2배 정도 나는 셈이다.
조정대상지역 포함된 공공택지도 사정은 비슷하다. 동탄2신도시의 경우 전체적으로 모두 규제 대상에 포함되었지만 프리미엄의 차이는 있다. 동탄2신도시 시범단지 내에 있는 금강펜테리움 센트럴파크 3차 전용면적 84㎡A는 4억3800만원 가량의 평균 분양가로 나왔지만 현재 시세는 5억3800만~5억4800만원 정도가 시세다. 반면 동탄2신도시 A34블록 에일린의 뜰 같은 면적은 3억5300만원의 분양가에서 프리미엄이 붙은 시세가 3억7300만~3억9300만원 수준이다. 이 역시도 프리미엄이 2배 이상 차이난다.

한 업계 전문가는 “조정대상지역 내 청약이 사실상 1회로 제한되면서 투자자들이 분양 단지를 좀 더 꼼꼼하게 분석해야 될 이유가 늘어 인기 단지가 좀 더 세분화되고 이 안에서도 양극화 현상이 일어날 수 있다”며 “기존 분양단지들과 입지와 브랜드 등이 비슷한 곳들이라면 프리미엄도 비슷하게 형성될 가능성이 높기 때문에 검증된 곳들을 중심으로 청약이 쏠릴 것”이라고 전망했다.

부동산114의 분양권 시세조사 자료를 보면 연내 조정대상지역 내에서 분양을 준비하고 있는 곳들 가운데에서도 적게는 수천만원에서 억대의 웃돈이 붙어있는 검증된 곳들이 적잖다.

롯데건설이 11월 분양하는 경희궁 롯데캐슬이 대표적이다. 인근에 있는 경희궁 자이의 전용면적 84㎡ 분양권에는 현재 최대 1억5000만원의 웃돈이 붙어 있다. 경희궁 롯데캐슬은 지하2층~지상16층 4개동 전용면적 59~110㎡ 총 195가구 규모로 이 중 116가구가 일반분양된다. 지하철 3호선 독립문역이 단지 바로 앞에 있는 초역세권 단지이며 건너편으로 서대문 독립공원이 있어 조망권 및 산책 등을 즐기기에 편하다.

효성이 11월 분양하는 꿈의숲 효성해링턴플레이스는 인근 ‘꿈의숲 롯데캐슬’의 프리미엄으로 지역 가치를 검증해볼 수 있다. 현재 꿈의숲 롯데캐슬 전용 84㎡에는 약 5000만원 가량의 웃돈이 붙어 있는 것으로 조사된다. ‘꿈의숲 효성해링턴플레이스’는 지하 3층~지상 14층 17개동 규모로 전용 46~115㎡ 총 1028가구 가운데 전용 59~115㎡ 468가구가 일반에 분양된다. 4호선 미아사거리역이 도보권에 있으며 북서울 꿈의숲 이용도 편리하다.

경기도시개발공사는 대림산업과 함께 오는 11월 경기도 남양주 다산신도시 진건지구 B-5블록에 ‘다산신도시 자연앤e편한세상 2차’를 분양한다. 지하 1층~지상 29층 5개동 전용면적 74~84㎡ 총 491가구로 이뤄졌다. 단지 바로 서측 옆 8만 3969㎡ 부지에 영업면적 5만 9500㎡ 규모의 기반형 아웃렛을 2017년 착공, 오는 2019년 상반기 개점할 계획에 있어 편리한 주거생활 및 가격상승도 기대할만 하다. 이 단지 인근의 유승한내들의 전용면적 84㎡는 3000만원 이상의 웃돈이 붙은 것으로 조사된다.

롯데건설이 12월 분양하는 사당 롯데캐슬 골든포레 인근으로는 래미안 이수역 로이파크의 웃돈이 적잖게 붙어 있다. 현재 래미안 이수역 로이파크의 전용면적 84㎡는 약 6000만원 이상 프리미엄이 형성된 것으로 추정된다. 사당 롯데캐슬 골든포레는 지하 4층~지상 18층 15개동 전용면적 49~97㎡ 총 959가구 규모로 이중 562가구가 일반분양 물량이다. 단지 주변으로 현충공원, 까치산공원, 상도근린공원 등이 있어 주거환경이 쾌적한 숲세권 아파트이며 2019년에는 서리풀터널도 개통 호재도 기대해볼 수 있다.

SK건설은 12월 서울 영등포구 신길5구역에서 ‘보라매 SK뷰’를 공급할 예정이다. 이 단지 인근에는 현재 전용면적 84㎡ 기준 약 8000만원 가량 프리미엄이 형성된 래미안 영등포 프레비뉴가 가깝다. 신길5구역은 지하 2층~지상 29층 18개동 전용면적 59~136㎡ 1546가구 규모로 이 중 743가구 일반분양 대상이다.
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