[11·3 부동산대책] 조정 대상지역 어떻게 달라지나

[글로벌이코노믹 편도욱 기자] 이번 대책에서 가장 눈에 띄는 점은 정부가 부동산 과열(과열 우려) 지역을 ‘조정 대상지역’으로 선정해, 각 지역마다 맞춤형 부동산 규제 정책을 시행한다는 것이다.

해당 지역은 ▲주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 ▲청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 ▲주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳 중에서 청약과열이 발생했거나 청약과열 우려가 있는 지역이다.
▲강남4구를 비롯한 서울 전지역(민간·공공) ▲경기도 과천과 성남 민간·공공택지 ▲경기도 하남·동탄2·고양·남양주 공공택지 ▲세종특별시 공공택지 ▲부산 해운대·연제·동래·남구·수영 민간택지 등이다.

우선 해당지역에는 전매제한기간을 과열정도에 따라 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정하게 된다. 부산의 경우 전매제한에서는 제외됐다.

조정 대상지역에서 청약시 ▲세대주가 아닌 자 ▲5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자 ▲2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 1순위에서 제외된다.

재당첨도 제한된다. 조정 대상지역의 주택에 당첨된 세대에 속한 자를 재당첨 제한 대상자에 추가하게 된다.
1순위·재당첨 제한은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 시행일 이후의 입주자모집승인신청분부터 적용되게 된다. 국토교통부는 1순위 제한, 재당첨 제한의 빠른 시행을 위해 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정을 11월 중순에 완료할 계획이다.

이와 함께 조정 대상지역에는 과도한 단기 투자수요가 유입되는 것을 차단하기 위해 ▲중도금 대출 발급요건 강화 ▲2순위 청약신청시에도 청약통장 필요 ▲1순위 청약일정 분리 ▲청약가점제 자율시행 유보 등의 정책이 시행된다.

우선 조정 대상지역의 중도금대출보증 발급요건을 현행 ‘전체 분양가격의 5% 이상 계약금 납부에서 전체 분양가격의 10% 이상 계약금 납부’로 강화한다. 이를 통해 적은 자기자본을 활용해 분양계약 후, 시세차익을 목적으로 분양권을 전매하려는 단기 투자수요의 감소를 유도한다는 계획이다.

2순위 청약신청시에도 청약통장 필요해 진다. 현재는 2순위 청약신청을 할 때 청약통장이 없어도 청약신청금만 납입하면 청약신청이 가능했다. 하지만 조정 대상지역에는 2순위 청약신청을 할 때에도 청약통장이 있어야 한다.

국토부 관계자는 "2순위 청약신청을 할 때에도 신중하게 신청하도록 유도해 과도한 투자목적의 2순위 청약신청을 방지하고, 2순위 청약시장도 실수요자 중심으로 형성될 것을 기대한다"고 말했다.

1순위 청약일정도 분리된다. 현재 아파트를 분양하는 지역, 기타지역 구분없이 하루에 1순위 청약을 접수받고 있다. 하지만 이제부터 조정 대상지역에서는 1일차 아파트분양 지역, 2일차 기타지역으로 1순위 접수를 분리해 운영할 계획이다.

이에 따라 아파트 분양 지역에서 1순위 마감될 경우, 당첨가능성이 없는 기타지역은 접수를 생략해 청약경쟁률이 과도하게 부풀려지는 것을 방지하게 된다. 이를 통해 착시효과로 인한 투자수요를 차단할 수 있을 것으로 보인다.

청약가점제 자율시행도 유보된다. 당초 내년부터 85㎡이하 민영주택에 대해 청약가점제를 지자체 자율적으로 시행할 수 있도록 위임할 계획이었다. 하지만 조정 대상지역은 자율시행을 유보하여 가점제 적용비율을 40%로 유지한다.

이에 따라, 투자목적의 과도한 청약경쟁을 해소하며 부양가족 수가 많은 세대, 무주택자 등 실수요자의 당첨기회가 확대될 것으로 기대된다.


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