꼼수 거짓 계약서, 세금폭탄에 과태료도 맞는다

부동산 거래를 하는 사람들은 여러 가지 유혹을 받기 쉽다. 부동산 매수자는 취득세를 덜 내고 싶어 하고, 매도자는 양도소득세를 한 푼이라도 덜 내고 싶어 한다. 이런 욕망 때문에 등장한 게 다운(Down)계약서와 업(Up)계약서다. 양수자는 취득세를 덜 내려고 다운계약서를 작성하거나, 대출을 많이 받기 위해 업계약서를 작성한다. 다운계약서는 실제 매매가격보다 낮은 가격에 작성한 계약서이고, 업계약서는 실제 매매가격보다 높은 가격에 작성한 계약서로 거짓 계약서를 말한다.
이런 계약서를 써도 아무 탈이 없겠지라고 생각하면 큰 착각이다. 부동산을 판 양도자가 1세대 1주택 비과세를 못 받거나, 8년 자경 농민이 농지 감면을 못 받는 일이 벌어질 수도 있다. 이런 사례는 비일비재하고 국세청의 세금 폭탄이 날아드는데도 좀처럼 근절되지 않는 고질(痼疾·오랫동안 앓고 있어 고치기 어려운 병)이다.


A씨는 5억 원에 취득한 12억 원 아파트를 가지고 있는 1세대 1주택자다. 그는 아파트를 팔아도 양도세를 한 푼도 내지 않는다. 그런데 매수자는 다주택자로 취득세가 많이 나온다며 어차피 양도자는 양도소득세를 비과세하니 6억 원으로 다운계약서를 만들자고 해 실제로 매매가와 다른 매매 계약서로 거래했다.

세무서의 날카로운 눈은 다운계약서를 놓치지 않았다. 동일 단지의 같은 평형 아파트와 비교해 터무니없는 저가 거래에 세무서는 실제 거래대금이 12억 원임을 확인했다. 비과세 적용을 배제하고 양도소득세 2억여 원에 무신고 가산세 40% 1억 원, 납부지연 가산세 등 세금 폭탄을 안겼다. 게다가 거짓 계약서 작성 과태료 10% 1억2000만 원도 부과했다.
농부인 B씨도 비슷한 경우다. 수십 년간 농사를 지어온 그는 시설 투자자금이 필요했다. 1억 원에 취득한 농지를 3억 원에 팔면 8년 자경 감면 요건을 모두 충족해 양도세를 내지 않는다. 문제는 대출금을 더 받으려는 욕심이었다. 어차피 농지 양도에 대한 양도소득세를 내지 않는다는 점을 이용했다. 농지 취득 대금을 대출받기 위해 6억 원으로 업계약서를 작성했다. 문제는 거래 가격이 인근 농지 가격에 비해 높다는 점이었다. 세무서는 실제 대금이 3억 원이라는 사실을 확인하고 감면 규정 적용을 배제했다. 아울러 양도소득세 3000만 원에 무신고 가산세 40% 1200만 원, 납부지연 가산세 등을 부과하고 여기에 거짓 계약서 작성 과태료 10% 3000만 원을 추가로 물렸다.


이처럼 거짓 계약서로 거래한 양도자는 1세대 1주택 비과세, 8년 자경 농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 그 혜택을 받지 못한다. 세무당국은 양도자에게 양도소득세를 추징하고, 양수자에게도 거짓 계약서로 취득한 부동산을 양도할 때 비과세·감면 규정 적용을 배제해 세금을 물린다.

거짓으로 거래계약서를 작성해준 중개사무소에도 개설 등록 취소나 6개월 이내의 업무정지 처분이라는 철퇴를 가한다.
부동산은 장기 보유 자산이다. 부동산 거래자들은 거짓 계약서로 잠시 세무당국의 감시망을 벗어날 수 있을지 몰라도 영원히 피할 수는 없다는 점을 잊어서는 안 된다. 세무당국의 예리한 눈은 하늘 높이 날면서 여우를 노리는 매의 눈처럼 밝고도 날카롭다. 속임의 대가는 엄중하다. 세금 폭탄이 떨어지게 마련이다. 당장의 이익을 보고 거짓으로 신고하는 것보다 실거래가로 적법하게 신고하는 것이 가장 효과 있는 절세 방법이다. 소탐대실(小貪大失)의 우(愚)를 범하지 말자.


박희준 글로벌이코노믹 기자 jacklondon@g-enews.com