[주택금융공사 독점 폐해①] 주택연금 18년 독점운영 가입률 저조 '사실상 방치'

한국주택금융공사(HF)가 독점하는 주택연금 시장이 제도 도입 18년째를 맞았지만, 여전히 민간 참여는 전무하다. 고령층의 노후 소득 보장 대안으로 설계됐지만 공공기관 중심의 폐쇄적 구조와 월 수령액 산식 비공개 정보 비대칭 등으로 소비자의 외면을 받고 있다.
특히 고령화 가속으로 노후 빈곤 문제가 심각하지만 주택금융공사의 주택연금이 대안이 되지 못하고 사실상 방치되고 있다.

3일 한국보험연구원(KIRI)과 국회입법조사처 등에 따르면 2023년 기준 65세 이상 고령자 가구의 주택연금 가입률은 2.5%에 불과하다. 주택금융공사가 관리하는 공적 상품 외에는 사실상 시장이 전무한 실정이다. 민간은행이 취급한 역모기지는 최근 3년간 12건, 대출 잔액 144억 원에 불과하다. 고령층의 자산이 부동산에 집중돼 있음에도 제도 활용률이 극히 낮은 셈이다.

전문가들은 수요와 공급 양측의 구조적 문제를 꼬집는다. 수요 측면에서는 건강보험료 불이익이나 기초연금 수급 제한에 대한 오해, 상속 의지, 주택가격 상승분이 연금액에 반영되지 않는 제도 구조가 진입을 가로막고 있다. 공급 측면에서는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용, 주택가격 및 장수 리스크를 반영할 데이터 부족, 유동성 부담 등이 민간 금융사의 진입을 막는 요인으로 꼽힌다.


특히 제도 운영의 폐쇄성과 비합리성도 한계로 지적된다. 주택연금의 지급액은 가입 시점의 집값에 고정돼 주택가격이 오를수록 상대적으로 불리하다. 주택금융공사의 월 수령액 산식은 비공개로 운영돼 가입자와 공사 간 정보 비대칭이 심각하다. 또한 공시가격 12억 원 이하 주택만 가입이 가능해 주거 자산의 60% 이상이 부동산에 묶여 있는 고령층의 현실과 맞지 않는다는 평가다.

전문가들은 주택연금이 제도적 안정성을 확보했음에도 불구하고 고령층 노후 소득 보완이라는 본래 목적을 달성하지 못하고 있다고 지적했다. 실제로 우리나라 고령층 빈곤율은 39.8%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 1위이며, 공적연금 월평균 수급액은 65만 원에 그친다. 공사의 보증 역할을 유지하되, 민간의 상품 설계와 위험관리 역량을 결합한 혼합형 구조로 전환해야 한다는 제언이다.

국회입법조사처는 보고서에서 “공사 중심의 단일 운영체제만으로는 노후 소득 보장 기능을 확장하기 어렵다”며 △가입 요건 완화 △연금액 산정 공식의 투명화 △주택가격 변동 반영형 옵션 도입 등을 제시했다. 보험연구원도 “공공 독점 구조에서는 민간이 참여할 여지가 없어 보험사와 같은 장기부채 운용기관이 주택연금 시장에 진입할 수 있도록 자본규제 완화와 제도 보완이 병행돼야 한다”고 제언했다.

홍석경 글로벌이코노믹 기자 hong@g-enews.com