이재명 정부 출범, 부동산 시장 안정 ‘공급 확대·시장 원리’로 승부

이재명 정부 출범과 함께 부동산 정책 방향에 시장의 이목이 집중되고 있다. 현재까지는 세금 부담을 높여 수요를 억제하기보다는, 공급 확대를 통해 집값 안정을 꾀하겠다는 입장이 뚜렷하다.
4일 공약집을 확인한 결과, 주택 공급 확대 방안으로 재개발·재건축 규제 완화(용적률·건폐율 상향), 1기 신도시 노후 인프라 재정비와 4기 신도시 개발, 공공기관과 기업의 유휴부지 활용, 고분양가 문제 해소, 업무·상업용지의 주거용 전환, 주택 리츠(REITs) 확대 등이 담겼다.

공공주택과 관련해선 도심공공주택 복합사업을 활용해 고품질 공공임대주택을 늘리고, 공공임대 비율을 단계적으로 확대하겠다고 공약했다.

또 1인 가구, 청년층을 위한 직주근접, 슬세권(슬리퍼+역세권) 주거복합플랫폼주택을 조성하겠다고 약속했다. 이를 위해 철도차량 기지와 수도권광역급행철도(GTX) 환승역, 공공청사를 복합 개발하겠다고 밝혔다.
새 정부는 공급을 늘리면서 시장 흐름에 따라 적절하게 대응할 것으로 보인다.

이재명 대통령은 당선 전인 지난달 28일 라디오 인터뷰에서 “진보 정권은 기본적으로 세금을 부과한다든지, 소유를 제한한다든지 수요 억제 정책을 했다”며 “그런데 시장이 이걸 이겨내더라. 이제는 세금으로 집값 잡는 일을 하지 않겠다”고 말한 바 있다.

지난달 30일 유튜브 방송에서는 “규제하는 순간 대중들에게 집값이 오르는 신호를 주는 것"이라며 "시장 원리대로 가야 한다”고 했다.

정부 기조와 달리, 현장에선 서울을 중심으로 한 공급 부족과 정책 속도에 대한 불안감이 감지된다. 서울 아파트 입주 물량은 올해 약 4만7000가구에서 내년 2만4000가구 수준으로 급감한다.
여기에 주택담보대출 금리가 최근 3%대에 진입하고, 이달 들어 한국은행이 기준금리도 인하하면서 주택 매수심리는 언제라도 살아날 수 있는 상황이다.

내달부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되지만 대출 영향이 적은 강남 등 초고가 아파트와 정비사업 호재가 있는 재건축·재개발 단지는 상승세가 이어질 가능성이 크다.

전문가들은 공약을 이행하되, 우선 조기에 공급이 가능한 3기 신도시를 활용해야 한다고 제안했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "3기 신도시를 조기에 분양하고, 용적률 등 규제 완화로 도심 주택 공급량을 늘리는 게 급선무"라며 "전세사기 여파로 반토막 난 비(非)아파트 공급은 여러 혜택을 줘서라도 늘려야 서민 주거가 안정될 수 있을 것"이라고 말했다.
심형석 우대빵연구소 소장(美IAU 교수)은 “3기 신도시 용적률을 상향하면 25만호에서 최대 30만호까지도 가능하다고 본다”면서 “임기 내에 입주할 수 있는 3기 신도시를 활용하면 시장 불안 요소를 줄일 수 있다”고 말했다.

전문가들은 집값 상승세가 두드러진 서울 도심의 주택 공급 확대를 위해 재건축 초과이익환수제도 폐지해야 한다고 주문했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재건축 조합원을 모두 투기 세력으로 보기 힘든데 재건축 초과이익 부담금을 부과하면 대출받지 않는 한 재원을 마련할 방법이 없다”며 “명분이 약한 제도이고, 도심에서 재초환으로 인한 사업 지체가 심각한 수준이어서 과감하게 폐지하지 않으면 재건축은 속도가 나기 어렵다”고 말했다.

여기에 지방은 시장 침체와 미분양 해소를 위해 과감한 세제 지원이 필요하다고 전문가들은 강조한다.

심형석 우대빵연구소 소장(美IAU 교수)는 “다주택자가 사더라도 지방 미분양 주택의 경우에는 5년 동안 양도소득세를 면제하는 방법이 있다”고 말했다.


문용균 글로벌이코노믹 기자 myk_115@g-enews.com