中, 10월 주택가격 1년來 최대폭 하락…신규주택 70개 도시 0.5%↓

중국 주택 가격 하락세가 가속화되고 있으며, 전통적으로 판매가 가장 많은 달인 10월 신규 주택 가격은 경제가 둔화되고 고용 전망이 불확실함에 따라 정부 지원에도 불구하고 전국적으로 12개월 만에 가장 빠른 속도로 하락하고 있다고 14일(현지시각) 사우스차이나모닝포스트(SCMP)가 보도했다.
14일에 발표된 국가통계국 데이터에 따르면 신규 주택 가격은 표본 대상 도시 70개에서 전월 평균 0.5% 하락했다. 이는 지난해 9월 0.7% 하락 이후 가장 가파른 하락폭이다.

전년 동기 대비 가격은 9월 2.7% 하락에 비해 10월 가격은 2.6% 하락했다.

70개 도시 중 6개 도시만이 9월에 비해 10월에 상승세를 기록했다.
경제적으로 더 발전하고 일반적으로 주택 수요가 더 높은 일류 도시의 기본 주택 가격은 0.3% 하락했다.

상하이는 4개 상위 도시 중 유일한 예외로 0.3% 상승을 기록한 반면, 베이징, 선전, 광저우의 가격은 각각 0.1%, 0.7%, 0.8% 하락했다.

10월 2선 도시의 신규 주택 가격은 0.4% 하락한 반면, 3선 도시의 신규 주택 가격은 0.5% 하락했다.

중국의 부동산 부문은 2020년 말 중국이 뜨거운 시장을 식히기 위해 개발자에 대한 자금 조달을 강화하는 '3개의 레드라인' 캠페인을 시행한 이후 하락세를 보이고 있다.
차이나 인덱스 아카데미에 따르면 그 해 상위 100개 개발업체는 총 11조5000억 위안(약 2150조 원) 상당의 주택을 판매했다. 2024년에는 이 수치가 60% 이상 감소한 4조4000억 위안을 기록했다.

경기 침체는 고용에서 소비에 이르기까지 모든 것에 영향을 미쳤다. 많은 중국 개발업체, 특히 민간 소유 개발업체는 유동성 압박과 채무 불이행으로 인해 압박을 받고 있다.

1차 주택 가격 하락은 재정적 압박이 커지는 개발자들이 현금을 회수하기 위해 가격을 인하하고 있다는 사실을 반영한다고 분석가들은 말했다.

독립 부동산 분석가인 레이먼드 쳉은 "국영 개발업체를 포함한 많은 개발업체는 이제 이익보다 현금 흐름을 우선시하고 더 나은 가격을 기다리기보다는 자금 확보를 선호한다"라고 말했다.
당국은 전성기에는 국내총생산(GDP)의 최대 4분의 1을 차지했던 부동산 부문을 되살리기 위해 일련의 조치를 내놓았다.

차이나 인덱스 아카데미가 집계한 데이터에 따르면 올해 현재까지 전국 지방 정부는 510개 이상의 지원 정책을 발표했다.

8월과 9월 사이에 베이징, 상하이, 선전은 원래 중국 부동산 붐 기간 동안 가격 급등을 억제하기 위해 부과된 주택 구매 제한을 완화했다.

6월, 광저우는 모든 주택 구매 한도를 완전히 폐지한 최초의 주요 도시가 됐다.

지난달 발표된 차기 5개년 계획에서 중국은 국내 소비를 촉진하겠다고 약속하고 주택과 자동차 구매에 대한 불합리한 제한을 철폐할 것을 촉구했다.

2차 주택 시장에서는 가격이 2년 넘게 하락하고 있다. 10월 가격은 9월보다 0.7%, 전년 동기 대비 5.4% 하락했다. 1선 도시는 1.0%로 가장 가파른 월간 하락세를 보였다.

쳉에 따르면 대도시에서는 소도시에 비해 거래가 더 많았지만 할인된 가격으로 이루어졌다. 여러 부동산을 소유한 일부 가구는 주식 시장을 포함해 다각화되고 있다고 그는 덧붙였다.

상하이에 있는 E-House 차이나 부동산 연구소의 옌웨진 부사장은 "간단히 말해서, 주택 거품을 해소하는 과정은 여전히 전국의 도시에서 진행 중이다"라고 말했다.

그러나 이는 "역사적으로 낮은 계약금 요건"과 함께 더 저렴한 비용으로 부동산을 구입할 수 있는 기회를 의미할 수도 있다.

70개 도시 중 6개만 상승은 광범위한 하락을 보여준다. 전국적으로 주택 가격 하락세가 확산되고 있다.

상하이 0.3% 상승은 예외적 현상이다. 4대 도시 중 유일하게 상승했지만 베이징·선전·광저우는 모두 하락했다.

선전 0.7%·광저우 0.8% 하락은 심각하다. 경제 발전 도시임에도 큰 폭으로 떨어지며 주택 수요 위축이 뚜렷하다.

2선·3선 도시 0.4~0.5% 하락은 전국적 침체를 의미한다. 대도시뿐 아니라 중소도시도 동반 하락하고 있다.

2020년→2024년 판매액 60% 급감은 충격적이다. 상위 100개 개발업체 판매가 11조5000억에서 4조4000억 위안으로 폭락했다.

3개 레드라인 캠페인은 위기의 시발점이었다. 2020년 말 자금조달 강화 정책이 부동산 시장 붕괴를 촉발했다.

개발업체 현금확보 우선순위 전환은 악순환이다. 이익보다 현금 흐름을 중시하며 가격을 더 낮추는 악순환이 지속된다.

510개 지원 정책은 효과가 미미하다. 올해 전국 지방정부가 대규모 지원책을 내놨지만 가격 하락을 막지 못했다.

주요 도시 구매제한 완화도 실패했다. 베이징·상하이·선전이 8~9월 완화했고 광저우는 6월 전면 폐지했지만 하락세가 계속됐다.

2차 주택 2년 연속 하락은 깊은 침체를 보여준다. 10월 전월비 0.7%·전년비 5.4% 하락하며 중고주택 시장도 얼어붙었다.

다주택 보유자 주식 다각화는 자산 이탈을 의미한다. 부동산에 대한 신뢰가 무너지며 주식시장으로 자금이 이동하고 있다.

역사적 저점 계약금은 양날의 검이다. 옌웨진 부사장이 저렴한 매수 기회라고 했지만 추가 하락 우려로 관망세가 지속될 수 있다.

중국 부동산 위기는 정책 실패의 전형을 보여준다. GDP 25%를 차지하던 핵심 산업이 510개 지원책에도 회복하지 못하며, 구매제한 완화와 계약금 인하 등 모든 부양책이 무력화됐다.

이는 2020년 과도한 규제로 촉발된 구조적 붕괴가 단기 정책으로는 해결 불가능함을 입증하며, 개발업체 파산과 소비자 신뢰 붕괴로 이어지는 중국 경제의 최대 리스크로 고착화되고 있다.


신민철 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com