"대도시만 반짝, 지방은 냉골"… 中 하위 도시, 잇단 부양책에도 집값 '추락'

중국 중앙정부가 침체한 부동산 시장을 살리기 위해 잇달아 쏟아낸 고강도 주택 부양책이 베이징, 상하이 등 일부 1선 대도시에서만 일시적 온기를 띨 뿐, 본토 3·4선 중소 지방 도시들에서는 거래 절벽과 가격 하락세를 전혀 되돌리지 못하고 있다.
당국이 모기지 대출 만기를 최장 40년으로 늘리고 첫 주택 구매자에게 연 1%포인트의 파격적인 이자 보조금 카드까지 꺼내 들었으나, 경기 회복 지연과 인구 유출에 직면한 하위 도시 주민들은 추가 가격 하락을 우려하며 짙은 관망세를 이어가고 있어 보다 근본적인 지원책이 시급하다는 지적이다.

11월 8일(현지시각) 홍콩 사우스차이나모닝포스트(SCMP) 보도에 따르면, 중국 지수연구원(CREIS)이 집계한 최신 부동산 통계에서 지난 10월 중국 3선 및 4선 도시의 신규 주택 가격은 전년 동기 대비 2% 하락했고, 기존 주택(거주 주택) 매매 가격은 6.5% 급락한 것으로 집계됐다.

중앙정부가 8월 말부터 10월 초에 걸쳐 발표한 일련의 경기부양책 패키지가 하위 도시의 실물 거래 회복으로 전혀 연결되지 못하고 있음을 명확히 보여주는 지표다.

지방 도시 현장의 냉각 기류는 심각한 수준이다.

중국 중부 허난성 뤄양(洛陽)시에서 아파트를 매물로 내놓은 천후이(Chen Hui) 씨는 "베이징의 부동산 부양책 소식을 듣고 현금화를 시도했으나 매수 문의가 완전히 끊겼다"며 "10년 전 분양받은 방 2개짜리 아파트를 팔기 위해 시세보다 최소 15% 할인을 제안해야 할 형편"이라고 털어놨다.

그는 이어 "향후 몇 년간 지방 집값이 더 떨어질 것이라는 공포감이 팽배하다"며 "대다수 잠재 매수자들은 당국이 더 파격적인 현금 보조금이나 세제 혜택을 추가로 내놓을 때까지 구매 결정을 무기한 미루고 있다"고 현지 분위기를 전했다.

앞서 중국 금융당국은 중저소득층의 주택 진입 장벽을 낮추기 위해 연이어 유동성 공급책을 발표했다.

지난 8월 국가금융감독관리총국(NFRA)은 주택담보대출 최장 상환 기간을 기존 30년에서 40년으로 대폭 늘려 월 원리금 상환 부담을 수천 위안씩 경감시켰다.

이어 9월에는 인민은행(PBOC), 재정부, NFRA가 합동으로 10월 1일부터 대출 원금 100만 위안(약 1억 5,000만 원) 이하의 첫 주택 구매자를 대상으로 재정이 최대 5년간 연 1%포인트의 금리를 직접 지원해 주는 보조금 제도를 시행했다.

그러나 정책 효과는 지역별로 극단적인 양극화를 낳았다.
옌위에진(Yan Yuejin) 이하우스(E-House) 중국연구개발원 부사장은 "상하이와 같은 핵심 1선 도시에서는 구매 제한 완화와 맞물려 누적됐던 대기 수요가 즉각 시장으로 유입되며 부양책의 효과가 뚜렷하게 입증됐다"고 평가했다.

반면 옌 부사장은 "경제 기초체력이 취약한 3·4선 지방 도시 소비자들은 주택 구매라는 거액의 부채를 짊어지기 전에 지역 일자리와 실물 경제가 확실하게 반등하는지부터 확인하려 한다"며 "단순한 대출 편의 조치만으로는 얼어붙은 소비 심리를 녹이기에 역부족"이라고 짚었다.


중국 경제에서 가전, 철강, 건자재 등 연관 산업을 포함한 부동산 부문은 전체 국내총생산(GDP)의 약 4분의 1을 차지하는 핵심 축이다.

1990년대 개혁개방 이후 주거용 부동산은 가계 자산 증식의 안전한 도구로 각광받았으나, 2020년 8월 당국이 개발업체들의 무분별한 레버리지를 차단하기 위해 도입한 '3대 레드라인(부채비율 70% 이하, 순부채비율 100% 이하, 단기부채 대비 현금 100% 이상)' 규제가 구조적 전환점이 됐다.

이후 헝다(에버그란데) 등 50여 개 이상의 민간 대형 부동산 개발사들이 1,000억 달러 규모의 역외 달러 채권을 디폴트(채무불이행) 내며 도미노 위기가 시작됐다.

지방 도시의 주택 가격 침체는 4억 명에 달하는 중국 중산층의 자산 축소로 이어져 소비 위축을 심화시키는 것은 물론, 지방정부 재정에도 치명타를 가하고 있다.

통상 지방정부 재정 수입의 절반을 차지하는 토지 매각 수입은 국가통계국 집계 기준 올해 1~3분기 누적 전년 동기 대비 28% 급감했다.

"금리 추가 인하·보조금 전국 확대 필수"… 2027년 바닥론 제기

금융권에서는 지방 도시의 장기 침체를 차단하기 위해 베이징 당국이 한층 과감한 통화·재정 부양책을 결단해야 한다고 촉구하고 있다.

위셴롱(Xiangrong Yu) 시티그룹 대중국 수석이코노미스트는 "부동산 시장의 안정화는 중국 내수 경제 회복의 성패를 가를 절대적인 핵심 과제"라며 "토지 매각 수입 감소세가 2027년까지 이어져 추가로 1조 위안 규모가 축소될 위험이 있는 만큼, 현재 시행 중인 모기지 이자 보조금 정책의 수혜 대상과 지원 규모를 대폭 확대해야 한다"고 제언했다.

그는 시장의 심리적 저지선을 확보하기 위해 추가적인 기준금리 인하 조치가 불가피하다고 덧붙였다.

한편 골드만삭스와 시티 등 글로벌 투자은행(IB)들은 개발업체들의 신규 공급 축소 조짐과 지난 10월 국경절 연휴 기간의 대도시 회복세를 근거로, 중국 부동산 시장 전체의 본격적인 바닥 통과(턴어라운드) 시점을 빠르면 2027년경으로 내다보고 있다.

중국 부동산 정책 전문가들은 "중국 경제가 상반기 4.6% 성장을 기록하며 당국의 연간 목표치(4.5~5.0%) 범위 내에서 버텨내고 있지만, 하위 도시의 주택시장 붕괴가 장기화할 경우, 지방정부 부채와 금융권 부실채권으로 전이될 위험이 크다"며 "수도권 대도시 중심의 규제 완화를 넘어 지방 도시 주택 재고를 정부가 직접 인수하는 과감한 재정 투입이 이뤄지지 않는다면 'L자형 장기 침체'를 벗어나기 어려울 것"이라고 경고했다.


신경원 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com