거대 공장 몰려든 루이지애나의 역설… 창고는 동나고 도심 빌딩은 비어간다

미국 루이지애나 남부 산업용 부동산 시장이 초대형 인프라 프로젝트 집결에 힘입어 점유율 97%를 기록하며 사실상 빈 곳을 찾기 힘든 만실 상태에 도달했다.
미국 현지 일간지 디애드보케이트는 2026년 10월 15일(현지시각) 광역 뉴올리언스 산업 공간 점유율이 미국 전국 평균보다 4%포인트 높은 97%에 달해 전례 없는 선제 투기성 개발이 번지고 있다고 보도했다.

도심 사무용 건물이 40년간 급감해 나타난 공급 착시와 대조를 이루는 가운데, 현지 매체는 어센션 패리시에서 거론되는 현대제철 공장 프로젝트 등을 주변 물류 수요를 자극하는 주요 사업으로 지목했다.

루이지애나 남부 전역에서 창고와 물류 시설 수요가 가파르게 치솟고 있다. 뉴올리언스와 배턴루지 외곽에 들어서는 신규 인공지능 데이터센터와 액화천연가스 수출 터미널, 현대제철 공장 추진 계획 등 주요 프로젝트가 주변 상업용 부동산 시장 전반에 강력한 파급 효과를 미친 결과다.

상업용 부동산 중개업체 리맥스 커머셜 브로커스의 리처드 주지 최고경영자 겸 소유주는 뉴올리언스 메트로폴리탄 부동산협회 연례 포럼에서 "과거에는 볼 수 없었던 형태의 선제 개발 프로젝트들이 활발히 진행 중"이라고 밝혔다. 주지 최고경영자는 "향후 최대 9290만㎡ 규모의 산업 시설 개발이 입주 기업 확정 없이 선제 착공될 수 있으며, 이미 그 흐름이 나타나고 있다"고 짚었다.


광역 뉴올리언스 산업 공간의 평균 점유율은 약 97%로, 공실률이 3% 안팎에 그치고 있다. 미국 전국 평균치보다 4%포인트 높은 수준이다. 현재 어센션 패리시에서 18만 5800㎡를 넘어서는 산업 공간과 배턴루지의 1만 8580㎡ 시설이 건설 중이며, 이 물량은 모두 사전 입주자를 확보하지 않은 선제 착공 물량이다.

반면 도심 사무실 시장은 공급 감소로 나타난 통계 착시를 겪고 있다. 뉴올리언스 도심 사무실 평균 점유율은 80%를 약간 밑돌며 겉으로는 안정세를 유지하지만, 이는 신규 수요 회복이 아닌 물리적 공급량 축소에 따른 결과다. 1989년 70개였던 도심 사무용 건물은 허리케인 카트리나 이후 호텔과 주거 시설로 전환돼 현재 25개로 40년간 64% 줄었다.
부동산 기업 코퍼레이트 리얼티의 스콧 그래프는 "점유율 유지는 새 수요 때문이 아니라 시장 공급이 계속 줄어든 결과"라고 설명했다. 지난 10년간 건설비가 67%, 운영비가 25% 상승한 반면, 최상급 사무실 임대료는 2016년 이후 0.09㎡당 약 2350원 오르는 데 그쳐 비용을 뺀 순임대료는 오히려 약 4% 내렸다. 소매 부동산 시장 역시 광역권 전체 신규 쇼핑센터 건설 공간이 약 2787㎡에 그치며 공급 부족을 나타냈다.


현대제철 공장 등 대형 제조 시설의 등장은 루이지애나 일대 연계 인프라 시장에도 적잖은 영향을 미친다. 대형 생산 기지가 들어서는 과정에서는 완제품 운송뿐만 아니라 원자재 조달, 공사 기자재 반입, 연계 물류망 연결이 복합적으로 맞물리기 때문이다.

현지 산업용 부동산 점유율이 97%에 이르는 수급 불균형 속에서, 주변 물류 인프라의 공급 속도가 향후 제조 벨트 가동 환경을 좌우할 변수로 꼽힌다.
현재 어센션 패리시 일대에 선제 착공된 18만 5800㎡ 이상의 대형 물류 시설이 완공되면 인프라 병목을 덜 수 있으나, 공사비 상승으로 착공 일정이 늦어질 경우 배후 부지 부족에 따른 부담이 장기화할 가능성도 제기된다.

철강·에너지 등 대형 인프라 구축과 배후 부지 조성이 동시에 맞물린 가운데, 현지 선제 착공 시설들의 준공 시점과 실질 임대 추이가 루이지애나 남부 산업벨트 안착의 분수령이 될 전망이다.


김주원 글로벌이코노믹 기자 park@g-enews.com