"오피스값 40% 폭락"… 中, 1조 위안 규모 '토지사용권 만료' 해결 총력전

중국 정부가 오랫동안 부동산 시장을 짓눌러온 1조 위안(약 209조 원) 규모의 ‘토지사용권 만료 시한폭탄’을 해소하기 위해 전격적인 제도 개편에 착수했다. 상업용 토지사용권 만료를 앞두고 자산 가치가 급락하고 투자 거래가 마비되는 등 부작용이 속출하자, 지방 당국이 연장 기준과 가이드라인을 제정하며 시장 불확실성 제거에 나선 것이다.
8월 12일(현지시각) 블룸버그 통신(Bloomberg News) 보도에 따르면, 상하이시 정부는 최근 상업용 토지사용권 연장 기준과 연장 비용 산정 방식을 담은 지침을 주요 기관에 전격 배포했다. 이는 올해 초 광저우시가 도입한 연장 가이드라인에 이은 것으로, 중국 주요 대도시들이 토지사용권 재계약 기준을 구체화한 첫 사례다.


중국은 토지 국유제 원칙에 따라 1990년대 초 제정된 법령에 의해 상업용 토지 40년, 산업용 및 오피스 토지 50년, 주거용 토지 70년의 사용권을 부여해 왔다.
부동산 컨설팅업체 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman &Wakefield)에 따르면, 현재 잔여 토지사용권 기한이 20년 이하로 떨어진 오피스, 쇼핑몰, 물류창고 등 비주거용 부동산 자산 규모는 1조 위안을 넘어섰다.

CBRE 그룹은 오는 2030년까지 중국 18개 주요 도시에서 잔여 기한이 20년 미만인 오피스 과 상업용 공간이 3,000만 제곱미터(㎡)에 달할 것으로 추산했다.

문제는 토지사용권 만료 후 연장 절차나 비용에 대한 법적 명확성이 없어 자산 평가 가치가 폭락했다는 점이다. 상하이 중심업무지구(CBD)의 오피스 자산 가치는 최고점 대비 40% 이상 폭락했으며, 글로벌 펀드와 개발업체들이 채무 불이행(모라토리엄)에 빠진 규모만 1,300억 달러에 달한다.

존스랑라살(JLL)과 현지 금융권에 따르면, 대다수 은행과 현지 보험사들은 토지 잔여 기한이 10~20년 미만인 부동산에 대해 신규 대출이나 리파이낸싱(자금 재조달)을 거부하고 있어 실질적인 매각 거래가 불가능한 실정이었다.

토지사용권 잔여 기한 문제는 글로벌 대형 투자자들의 거래를 무산시키는 핵심 장애물로 작용해 왔다.

홍콩 파크뷰 그룹은 잔여 기한이 10년 미만인 부지가 포함된 베이징 '파크뷰 그린(Parkview Green)' 쇼핑몰 매각에 난항을 겪으며 지분 분할 매각을 검토 중이다. 신세계발전 역시 상하이 K11 아트몰 상부의 오피스 타워 매각에 애를 먹고 있다.

싱가포르 국부펀드 테마섹이 지원하는 캐피탈랜드의 리 체 쿤(Lee Chee Koon) CEO 등 최고경영진은 중국 고위 당국자들과의 회동에서 2045년 만료 예정인 상하이 래플스 시티(Raffles City Shanghai) 등 200만 ㎡가 넘는 보유 자산의 토지사용권 연장 문제를 공식 제기했다. 글로벌 자산운용사 브룩필드(Brookfield) 역시 지자체와 연장 협의를 진행 중이다.

이번에 상하이 과 광저우시가 제시한 연장 방안은 기준지가(Benchmark Land Price)의 최소 70% 수준을 연장 비용으로 납부하되, 이를 1년 이상 분할 납부할 수 있도록 허용하는 내용을 골자로 한다. 상부 건물의 가치를 제외한 순수 토지 가격을 기준으로 산정되므로 실질적인 연장 비용은 전체 프로젝트 가치의 일부에 그칠 전망이다.

전문가들은 이번 조치가 바닥을 모색 중인 중국 부동산 시장에 예측 가능성을 부여하고 자산 평가 가치를 회복시키는 결정적 계기가 될 것으로 내다봤다.

중국 중앙정부 역시 올해 초 상업·산업용 토지사용권 연장 관련 법령 개정을 정비하겠다고 밝힌 바 있어, 상하이와 광저우의 시범 운용을 바탕으로 조만간 전국 단위의 통일된 토지사용권 연장 법안이 제정될 전망이다.

중국 당국의 상업용 토지사용권 연장 가이드라인 제정과 전국 단위 규제 정비는, 향후 ‘글로벌 자본의 중국 부동산 재투자 유인과 자산 평가 가치 회복’과 더불어 ‘장기 침체에 빠진 중국 상업용 부동산 시장의 구조적 반등’을 이끌 핵심 거시 경제 변수로 작용할 전망이다.


신경원 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com