글로벌 펀드, 중국 상업용 부동산 '엑소더스'…4년 연속 순매도

외국인 투자자들이 4년째 중국 상업용 부동산 시장에서 순매도세를 이어가고 있다. 중국 경제의 디플레이션, 글로벌 금리 인상, 경기 둔화 등이 겹치면서 자본 이득 잠재력이 감소하여 투자자들이 발길을 돌리고 있다는 분석이다.
13일(현지시각) 최소 1000만 달러 규모의 부동산 거래를 추적하는 글로벌 투자 지수 제공업체인 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI)에 따르면, 외국인 투자자들은 지난해 59억 달러 상당의 오피스, 호텔, 산업 및 소매 부동산을 매입했지만, 69억 달러 상당의 자산을 매각했다. 이는 위험 선호 심리가 줄어들면서 2014년 이후 최저치를 기록한 수치다.

2021년부터 2024년까지 누적 유출액은 112억 달러에 달하며, 이는 이전 2년 동안의 순유입액을 모두 합친 금액을 초과한다. MSCI 자료에 따르면, 2020년 초 코로나19 발생 이후 글로벌 펀드는 산업 자산을 제외한 모든 부문에서 순매도했다.

특히, 오피스 시장은 신규 공급이 쏟아지면서 기존 재고가 점유율과 임대료 하락 압력에 직면해 공실률이 상승하고 있다. 지난해 오피스 부동산 순 처분액은 19억 달러로, 모든 상업용 자산군 중 가장 큰 규모였다.
블랙스톤은 3개의 물류 프로젝트를 핑안 보험에 매각했고, 캐나다 연금 계획 투자 위원회는 4개 쇼핑 단지의 지분 49%를 다자 보험에 매각하는 등 굵직한 매각 사례가 이어졌다. 홍콩 개발업체 파크뷰 그룹은 베이징 팡카오디 상업 단지를 매물로 내놓기도 했다.

MSCI의 벤자민 초우 아시아 부동산 리서치 대표는 "이는 부분적으로 시장 유동성과 전반적인 투자의 하락에 기인하며, 거시경제 상황 악화로 인해 상장 부동산 업체와 기업 구매자와 같은 주요 투자자 그룹이 크게 후퇴했다"고 분석했다. 그는 2022년 말부터 금리가 인상된 이후 "투자자들이 덜 매료되었다"며 가치가 안정될 때까지 관망할 것이라고 덧붙였다.

트럼프 미국 대통령의 재등장으로 미중 무역 갈등이 다시 격화될 수 있다는 우려가 제기되면서 중국 경제의 불확실성이 커지고 있다. 중국은 경제 지원을 강화하기 위해 소비 촉진을 최우선 과제로 삼고, 자동차, 휴대폰 보상 판매 프로그램에 대한 보조금을 지원하기 위해 초장기 특별 국채 매각을 3000억 위안으로 두 배로 늘리는 계획을 발표했다.

하지만 공급과잉으로 인해 정책 순풍이 기업을 위한 더 나은 운영 환경과 임대인, 투자자의 더 높은 수익으로 전환되는 데는 더 오랜 시간이 걸릴 것으로 분석가들은 예측하고 있다. 부동산 컨설팅 업체 CBRE는 올해 약 640만 평방미터의 사무실 공간이 주요 1선 및 2선 본토 도시에 공급될 것이라고 밝혔다. 이로 인해 평균 공실률이 1년 전 23.5%에서 연말까지 26.7%로 증가할 수 있다고 덧붙였다.
지난 5년간 산업 및 물류 부동산이 가장 탄력적인 자산 유형이었지만, 전자상거래 업체의 수요는 2023년 말부터 감소하기 시작했으며, 공실률은 2024년 21%에서 올해 21.7%로 증가할 것으로 예상된다고 CBRE는 밝혔다.

부동산 컨설팅 업체 Savills에 따르면, 소매 부동산 부문에서 11개 1선 및 2선 본토 도시의 공실률이 2024년 10.4%에서 올해 평균 10.5%로 증가할 것으로 예상된다.


신민철 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com