이미지 확대보기S&P 코어 로직 케이스-쉴러(CoreLogic Case-Shiller) 미국 전국 주택 가격 지수에 따르면, 2023년 12월 미국 주택 가격은 전월 대비 0.2%, 2022년 12월 대비 5.5% 상승했다고 미국의 악시오스가 27일(현지시간) 보도했다.
보도에 따르면, 이는 7개월 연속 상승이며, 20개 대도시 모두 가격 상승을 기록했다. 주요 도시별 상승률을 보면, 라스베이거스가 12.5%로 가장 높은 상승률을 보였고, 피닉스 11.2%, 마이애미 10.6%, 샌디에이고 9.8%, 워싱턴 D.C.가 9.7% 올랐다.
미국 주요 도시의 주택 가격이 상승한 요인은 구매자들이 고금리를 충분히 극복할 수 있을 정도로 주택 소유에 매력을 느꼈기 때문이다.
우선 미국 경제가 강했다. 2023년 12월 소비자 물가 지수(CPI) 상승률이 7.5%인 것에서 알 수 있듯이, 코로나 이후 경제 회복으로 자금 여유가 생긴 사람들이 늘었고, 인기 지역의 주택 구매가 늘어나 일부 지역에서 가격이 크게 올랐다.
코로나로 건설업체의 활동이 제한되고, 주택 소유자들이 이사를 꺼리면서 주택 공급량이 줄었다. 또한, 코로나 이후 재택근무가 늘어나면서 더 넓고 편안한 주택을 찾는 수요가 늘었다. 이에 주택 공급과 수요의 격차가 커져, 가격이 상승했다.
이에, 2000년 이후 30년 모기기 금리가 7%대로 아주 높은 수준이었음에도 주택 수요가 늘어 가격이 올랐다. 이는 미국 경제 회복의 긍정적 지표로도 해석될 수 있다.
그러나, 이는 자금에 여력이 없는 구매자들에게는 고통이었다. 우선 생애 첫 주택 구매자에게 높은 주택 가격은 주택 보유 진입 장벽을 높이고 주택 소유를 어렵게 만들었다. 저렴한 주택 공급의 부족으로 저소득층 주택 수요 충족에 문제가 커지기도 했다.
저소득층, 젊은 세대, 소수민족 등은 주택 구매에 필요한 자금을 마련하기 어려운 데다, 저렴한 주택을 찾기도 힘들었다. 주택 가격이 상승하면 주택 보유세, 보험료, 유지비 등과 같은 관련 비용도 증가해, 가계의 부채와 소비 지출에 영향을 줄 수 있다. 이는 높은 신용 카드 연체율로 이어졌다.
또한, 주택 소유의 양극화가 심화되는 흐름도 나타났다. 기존 주택 소유자 및 투자자들은 주택 가치 상승으로 인한 자산 증가 혜택을 누리고, 투자자들은 높은 수익률을 기대할 수 있었다.
이처럼, 과도한 가격 상승은 주택 시장 거품 우려를 야기하고, 빈부격차와 주택 시장의 변동성과 불안정성을 자극했다.
올해 미국 경제가 연착륙할 것이라는 전망이 우세한 가운데, 미국 경제의 회복은 주택 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 견해가 있다. 경제가 회복되면 소득과 고용이 증가하고, 소비자 신뢰도가 상승하며, 주택 구매에 대한 수요가 증가할 것이라고 본다. 또한, 미국 경제가 회복되면 주택 건설업체의 활동이 활발해지고, 주택 공급이 증가하며, 주택 가격의 상승 폭이 완화될 것이라는 주장이다.
금리 하락도 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 견해가 있다. 금리가 하락하면 주택 구매 의욕이 증가하고, 모기지 이자율도 하락해, 주택 구매 부담이 줄어들며, 주택 수요가 증가할 것이라고 보는 것이다.
전문가들은 2024년 미국 주택 가격 상승률에 대해 금리, 경제 성장률, 주택 공급 등 여러 요인에 따라 영향을 받을 것으로 전제하면서도 여전히 높은 수준을 유지할 것으로 예상했다. 다만, 2023년보다는 상승세가 다소 둔화될 것으로 보았다.
한편, 미국의 사례는 고금리 속에서도 경제가 좋을 경우, 주택 가격은 얼마든지 오를 수 있다는 점을 우리에게 보여준다.
박정한 글로벌이코노믹 기자 park@g-enews.com
