짐 싸는 국내 부동산 자금, 해외 부동산 취득·보유·처분 단계별 세무 핵심 가이드

박영범 세무사·YB세무컨설팅 대표
최근 국내 부동산 시장에 대한 강도 높은 규제와 징벌 수준의 세금 부담을 피해 해외로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 하루가 다르게 등락을 거듭하는 국내 주식시장을 벗어나 해외 주식으로 자금이 이동하듯, 국내 부동산 처분 자금도 안정된 수익 창출과 국내 과도한 보유세와 양도소득세 부담을 덜기 위해 해외 부동산을 대안으로 찾을 것이다.

그러나 '세금'이라는 꼬리표는 국경을 넘는다고 해서 사라지지 않는다는 사실을 잊지 말아야 한다. 자칫 현지 세법과 국내 세법의 차이를 간과했다가 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문이다. 해외 부동산 투자의 성공은 취득부터 보유, 처분까지 이어지는 3단계 세무 관리에 달려 있다고 해도 전혀 틀리지 않다.


해외에 주거용 주택을 취득하고, 본인이 직접 거주해 임대 수익이 발생하지 않는다면 당장 우리나라 국세청에 납부할 세금은 없다. 그러나 주의할 점이 있다. 납부할 세액이 없다고 해서 신고 의무까지 면제되는 것은 아니라는 사실이다.
거주자가 해외 부동산을 최초로 취득했다면 임대소득 발생 여부와 무관하게 반드시 해외 부동산 취득･보유･투자 운용(임대) 및 처분 명세서를 국세청에 제출해야 한다. 이를 누락할 경우 취득가액에 비례한 과태료 부과 및 자금 출처 조사 등 불필요한 세무 리스크를 안게 될 수 있다.


부동산을 타인에게 임대해 이익을 얻고 있다면 과세 양상이 달라진다. 이 경우 국내 종합소득세 신고 의무가 발생하며, 앞서 언급한 명세서 제출 의무도 계속 유지된다.

여기서 납세자들이 가장 많이 혼란스러워하는 부분이 바로 '어느 나라 법을 기준으로 세금을 계산하느냐'이다. 국제적으로 인정된 기업회계원칙에 따른 복식부기 기장은 인정받을 수 있지만, 과세표준은 반드시 '우리나라 세법'에 따라 산정하여 신고해야 한다. 이때 현지 과세당국에 제출한 신고서와 재무제표 등 증빙자료를 주소지 관할 세무서에 종합소득세 신고 시 함께 제출하는 꼼꼼함이 필요하다.


해외 부동산 투자의 최종 관문인 매각 시점에는 양도소득세가 기다리고 있다. 해외 부동산 양도일까지 계속해서 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자라면, 부동산 소재지국에서 양도세를 납부했더라도 이와는 별도로 우리나라 관할 세무서에 양도소득세를 별도로 신고·납부해야 한다.

다행히 이중과세는 방지할 수 있다. 현지 국가에서 이미 납부한 양도소득세는 '외국납부 세액공제'를 받거나 '필요경비'에 산입하는 방식으로 세액에서 공제받을 수 있다.

치명적인 단점이 하나 존재한다. 바로 국내 부동산 장기 보유자에게 주어지는 핵심 세제 혜택인 '장기보유특별공제'가 해외 동산(해외주택 포함)에는 일절 적용되지 않는다는 점이다. 이는 매각 시 실현 수익률을 크게 떨어뜨릴 수 있는 요인인 만큼 양도 전 반드시 국내 세법 기준의 세액 시뮬레이션이 선행돼야 한다.
안정된 글로벌 자산 운용을 꿈꾼다면, 맹목적인 투자에 앞서 양국 간의 조세 제도 차이와 단계별 신고 의무를 철저히 숙지하는 게 성공 투자의 첫 단추일 것이다.

절세미인 박영범 세무사·YB세무컨설팅 대표


박영범 세무사·YB세무컨설팅 대표