"2027년 바닥 찍고 돌아선다"… 골드만·시티, 5년 침체 中 부동산 '안정화 신호' 포착

5년째 깊은 침체의 늪에 빠져 있던 중국 주택시장에 마침내 바닥 통과를 알리는 청신호가 켜졌다는 글로벌 투자은행들의 분석이 나왔다.
골드만삭스와 시티그룹 등 주요 월가 기관들은 10월 초 국경절 황금연휴 기간 동안 나타난 주택 거래 회복세와 정부의 강력한 공급 축소 규제에 힘입어, 이르면 오는 2027년을 기점으로 중국 핵심 대도시를 중심으로 주택시장의 본격적인 반등 및 안정화 국면이 전개될 것으로 내다봤다.

10월 21일(현지시각) 홍콩 사우스차이나모닝포스트(SCMP)에 따르면, 시티그룹은 최근 발표한 투자 노트에서 중국 주택가격이 지난 2024년 6월 이미 역사적 저점을 통과했다고 진단하며 2027년을 베이징, 상하이, 선전 등 1선 거점 도시의 집값이 구조적 회복세로 올라서는 중대한 전환점으로 지목했다.

실제로 중국 국가통계국이 지난 20일 발표한 9월 주택가격 지표에 따르면, 상하이의 기존 주택(2차 시장) 매매 가격은 전년 동월 대비 0.8% 상승하며 중국 주요 대도시 중 가장 먼저 전년 대비 플러스 반등을 달성했다.

시티 리서치의 그리핀 찬(Griffin Chan) 애널리스트는 "시장 전체의 지속적인 회복을 최종 선언하기까지는 추가적인 지표 확인이 더 필요하다"면서도 "베이징과 상하이 등 최상위 핵심 도시의 주택가격이 안정되고 잠재적으로 상승 궤도에 진입할 가능성이 뚜렷해지고 있다"고 분석했다. 다만 재고 부담이 큰 대부분의 2선 및 하위 지방 도시는 회복 흐름에서 뒤처지는 양극화 현상이 불가피하다고 덧붙였다.

찬 애널리스트는 특히 10월 초 국경절 황금연휴 기간 동안 1선 도시에서 나타난 강력한 거래 실적에 주목했다. 중앙정부와 지방정부가 연이어 내놓은 주택담보대출 금리 인하와 계약금 비율 완화 등 경기 부양 패키지가 얼어붙었던 가격 기대 심리를 되살렸고, 더 넓고 질 좋은 주택으로 이동하려는 '갈아타기(주택 업그레이드)' 실수요를 자극했다는 설명이다.

글로벌 투자은행 HSBC 역시 국경절 기간 고무적인 거래 모멘텀을 확인했다고 밝혔다. HSBC는 보고서를 통해 "기존 주택시장의 활발한 거래량과 가격 방어 흐름은 중국 내 실수요 기반이 여전히 견고함을 입증한다"면서도 "소비자들이 여전히 가격 조건에 극도로 민감하게 반응하고 있어 급격한 과열보다는 완만한 연착륙 형태가 될 것"이라고 진단했다.

골드만삭스 역시 중국 부동산 시장의 중장기 회복 로드맵을 제시하며 긍정적 전망에 힘을 실었다.

골드만삭스는 지난 8월 28일 중국 당국이 전격 도입한 '신규 주택 판매 모델'이 향후 10년간 시장의 흐름을 바꿀 결정적 변수라고 분석했다. 중국 주택도시농촌건설부와 자연자원부, 금융감독총국 등 관계 당국은 신규 매각 토지에 대해 공사가 완료된 주택만 입주자에게 판매하는 '후분양제'를 우선 적용하도록 지방정부에 지시한 바 있다.

골드만삭스는 이로 인해 2035년까지 중국 부동산 시장에 네 차례의 중대한 전환점이 도래할 것으로 예측했다.

우선 부동산 개발사들의 사전 분양(선분양) 방식이 축소되면서, 2028년 중국 내 1차 시장(신규 분양 단지)의 공급 물량이 급격히 줄어들며 수급 불균형이 본격적으로 해소되기 시작할 것으로 내다봤다.
이어 지방정부의 토지 매각 수입 감소와 공급 규제로 인해 2031년부터 토지 판매량이 가파르게 감소하고, 재고 정리가 일단락되는 2032년경에는 신규 주택 착공과 부동산 고정자산 투자 지표가 본격적인 반등세로 돌아설 것으로 전망했다. 다만 급격한 저출산·고령화 여파로 주택에 대한 인구구조적 총수요 감소는 2030년 이후 한층 가속화될 것으로 예상됐다.

국제 금융시장 전문가들은 "글로벌 투자은행들이 잇달아 2027년 안정화 시나리오를 제시한 것은 중국 부동산 디레버리징(부채 축소)의 최악 국면이 지나가고 있음을 시사한다"며 "정부의 공급 억제 정책과 1선 도시 중심의 선별적 수요 회복이 맞물리면서 중국 거시경제의 최대 뇌관이었던 부동산 리스크가 통제 가능한 영역으로 진입하고 있다"고 평가했다.


신경원 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com