민주당 '집값 시세차익 공유제' 본격 점화...수익 보장·사업자 참여 '관건'

더불어민주당이 집값 상승분을 사업자와 입주자가 공유하는 방식의 주택공급정책인 '누구나집 프로젝트'의 공론화에 불씨를 당겼다.

민주당 부동산특별위원회는 1일 서울 여의도 이룸센터에서 '누구나집 5.0 및 누구나 주택보증 시스템 도입방안 세미나'를 열고 '누구나집 프로젝트'의 핵심 내용인 집값 상승분 공유와 전세자금을 국가가 보증하는 '누구나 주택보증'을 소개하고 집권당 차원 정책실행 의지를 드러냈다.
이번 세미나는 민주당 집권 이후 주택수급 실패, 한국토지주택공사(LH) 직원 땅투기 사태, 4월 재보궐선거 패배 등 일련의 과정을 거쳐 당 대표로 취임한 송 대표가 이전부터 주창해 온 '누구나집 프로젝트'를 당 핵심정책으로 처음 공론화하는 자리라는 점에서 주목받았다.

송 대표를 포함해 지난달 대선 출마를 선언한 이광재 의원, 김진표 당 부동산특위 위원장, 박정·유동수·이병훈·서삼석·천준호·이소영 의원 등 10명 안팎의 원내 인사와 서철모 경기 화성시장 등 지방자치단체장이 다수 참석해 '누구나집 프로젝트'에 높은 관심을 드러냈다.

이날 세미나에서 송 대표는 "8년 전 논의를 시작한 '누구나집 프로젝트'가 집권당의 공식 정책으로 논의되기 시작해 감회가 새롭다"고 언급한 뒤 "문 대통령도 청와대 비서진에게 이 프로젝트를 진지하게 검토해 보라고 지시했다"고 소개했다.

'누구나집 프로젝트'는 지난 2014년 송영길 대표가 인천시장 재임시절 영종도에 도입한 분양임대 주택사업 모델이다. 여기에 '뉴스테이 사업' 등 기존의 무주택자 주택공급 정책들을 아우르며 한 단계 진전시킨 버전이 바로 민주당이 추진하는 '누구나집 5.0'이다.
'누구나집 5.0'은 무주택자가 집값의 10%만 지불하면 10년간 주택을 임대해 거주한 뒤 최초 입주시 가격으로 분양받을 자격을 우선 취득하는 제도이다.

특히, 10년 거주 뒤 분양으로 전환할 때 10년 새 집값이 올랐다면 그 상승분을 사업자와 거주자가 50대 50로 나눠 갖도록 한다는 내용이 5.0 버전에 신설됐다. 거주자가 10년을 채우기 전에 이사하더라도 거주기간만큼 계산해 집값 상승분을 받도록 했다.

'누구나집 5.0'에는 '누구나 주택보증 시스템'도 도입했다.

무주택자가 전세자금을 대출받을 때 개인 신용도에 따라 금리가 제각각 다르다는 현행 문제점에 착안해 모든 임차인의 전세자금을 국가가 보증함으로써 최고등급의 신용도로 최저금리에 대출받도록 하는 제도이다.

무주택자는 신용도가 낮아 제2금융권 등 높은 금리의 대출을 받는 경우가 많지만, 이 시스템을 통해 모든 임차인이 동일한 수준의 최저 금리로 전세자금을 대출받을 수 있으며, 임대료 인상분의 자동 추가대출도 가능하다.

민주당 부동산특위 간사인 박정 의원은 "그동안 주택정책은 저렴한 주택을 다량 공급하는데 초점을 맞춰 왔으나, 이후 가격 상승분을 사업자가 독점하기 때문에 실패한 것"이라며 "누구나집 5.0은 기존 시세차익 독점 개념을 이익공유 개념으로 전환한 것"이라고 설명했다.

세미나 패널로 참여한 시너지시티 김병천 대표는 "전세금 규모 등을 분석해 보면 우리나라 무주택자는 대략 집값의 20% 정도밖에 자산을 가지고 있지 않다. 집값의 10%만 가지고 집을 살 수 있다면 무주택자 대부분은 집을 살 것"이라고 말했다.

김 대표는 "집값이 올랐을 때 시세차익을 나누는 시스템은 일본·중국 등 세계 어디에도 없다. '누구나집 프로젝트'를 정착시켜 해외에 수출할 수도 있다"고 지지 입장을 피력했다.

이날 세미나 참석자들은 대체로 '누구나집 프로젝트' 구상에 긍정 반응을 보이면서도 한편으론 해결해야 할 과제들을 제시했다.

세미나 패널로 참여한 국토교통부 이두희 민간임대정책과장은 "누구나집 5.0은 무주택자 주택공급을 위한 기존 정부의 노력에도 부합하는 정책"이라고 평가하면서도 "기본적으로 정부나 지자체가 사업을 지원하려면 사업성이 전제돼야 하는데 10년 후 분양가를 10년 전에 미리 확정하는 등 불확실성이 있는 만큼, 분양가 결정시기, 시세차익 분배 기준 등 세부사안에 고민이 필요하다"고 지적했다.

한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원 장인석 박사는 "누구나집 프로젝트는 우량택지를 얼마나 많이 확보할 수 있느냐가 관건"이라며 "서울 등에서 충분한 공공주택용지 공급에 한계가 있다"고 부연설명했다.

다른 참여자도 "2014년 뉴스테이 사업에서 8년 임대 후 분양가와 분양대상을 사업자가 결정할 수 있도록 한 것은 당시 부동산시장이 침체기였기 때문에 사업자에게 인센티브를 주기 위한 취지였다"면서 "지금은 집값 상승기라 사업자가 시세차익을 독식한다고 욕먹을지 모르지만, '누구나집'이 성공하려면 사업자의 수익이 보장돼야 한다"고 강조했다.

또한, '누구나집' 사업모델의 시세차익 분배 구조는 집값이 올라야 효과를 발휘하는 모델이라는 점에서 '집값 억제' 제도가 역설적으로 '집값 상승'을 전제로 하고 있다는 모순에 빠져있다는 지적도 나오고 있다.

세미나를 주최한 박정 의원은 "사업자 입장에서 보면 기존보다 수익이 낮아지지만, '누구나집'의 수요가 높은 반면에 미분양 등 리스크는 낮아지기 때문에 사업에 나서는 개발자가 있을 것"이라고 반박했다.

박 의원은 "누구나집 5.0 프로젝트 세부방안의 후속 발표가 이어질 것"이라며 "현재 누구나집 5.0 시범사업에 참여의사를 밝힌 지자체가 10곳 정도 되며, 참여 지자체 명단과 공급대책을 오는 10일께 발표할 예정"이라고 덧붙였다.


김철훈 글로벌이코노믹 기자 kch0054@g-enews.com