프랑스 부동산 시장, 코로나 사태에도 안정적 성장 전망

- 초저금리 및 주거 수요 다양화에 따른 지속 성장 가능 -
- 경제 회복 지연에 따른 가격 급락 등 위험요인도 부각 -



코로나19로 프랑스는 2020년 2차 세계대전 이후 최악의 경기 침체를 겪고 있다. 미증유의 팬데믹이 지속되는 가운데 프랑스 현지 부동산 시장 상황과 전망을 살펴본다.


주거 목적 부동산 시장의 경우 당초 우려와는 달리 코로나19에도 비교적 안정세를 보이고 있다는 평가를 받고 있다. 프랑스 부동산 중개 체인 Century 21의 대표 비몽(Vimont)씨는 현지 일간지와의 인터뷰에서 “부동산 거래량이 25%가량 감소할 것이라던 예상에도 불구하고 2020년 12% 정도의 감소(총 96만 건)”에 그쳤다며, 프랑스 부동산 시장 상황을 '기적적'이라고 평가했다.

다만, 지역별로 가격 변화 양상이 차별화되고 있다는 점에 주목해야 한다. 코로나19로 파리 시내 소재 부동산에 대한 수요는 감소하는 반면, 수도권과 지방 부동산 가격은 오히려 상승하는 모습이 뚜렷하다.

일간지 르몽드에 따르면, 지난 파리 시내 부동산 평균 가격은, 프랑스 내 팬데믹이 본격적으로 시작되기 전인 2020년 2월 평균 m²당 1만508유로에서 2021년 2월 기준 m²당 1만350유로로 1.5%가량 하락했다. 파리에서는 2015년 이후 처음으로 나타난 하락세다. 지방 도시 부동산 시장의 상황은 여전히 긍정적이다. 프랑스 최대 부동산 중개 사이트 Meilleurs Agents에 따르면, 지난해 파리를 제외한 대도시(스트라스부르 6%, 렌느 5.3%, 낭뜨 5.1%)에서 일제히 가격 상승이 기록됐다. 또한 프랑스 서쪽 해안지역 브르타뉴와 페이드라루아르의 단독주택 거래량 모두 10%대의 상승을 기록했다. 별장이 아닌 제2의 주거지에 대한 수요가 대폭 증가했기 때문이라는 분석이 지배적이다. 재택근무가 활성화됨에 따라 주말 또는 바캉스 기간에만 머물다 오는 별장이 아니라, 도시로의 접근성이 확보되면서도 파리처럼 번잡하지 않은 환경에서 상당 기간 머무르며 재택 근무를 할 수 있는 또 하나의 주거지를 찾는 프랑스인들이 많다는 것이다.

파리를 둘러싼 수도권 부동산 시장은 그 상승세가 더욱 두드러졌다. 파리 근교지역의 단독주택 가격은 평균 6.2%, 공동주택 가격은 8%의 상승세를 기록했다. 르몽드에 따르면, 그중 파리 시와 맞닿아 있는 지역의 경우 더욱 가파르게 상승해 파리 북쪽 센생드니 지역은 11.5%, 파리 남쪽 발드마른 지역은 17%의 가치 상승을 기록했다.

파리 근교 주거지 수요 상승에는 복합적인 이유가 있다. 수개월 째 계속되는 각종 편의시설의 폐쇄, 재택근무의 확대 등으로 파리 시내 거주 장점이 줄어드는 것이 가장 큰 이유다. 또한, 포화될 대로 포화된 파리 생활에 대한 피로도 상승, 재택근무로 더 넓은 집에 대한 수요 증가, ‘그랑 파리(Grande Paris)’ 프로젝트로 파리와 교외를 잇는 도로 및 교통 수단 등 인프라 증가가 주요한 요인으로 분석된다.

상가 부동산의 경우 상황이 좋지 못한 편이다. 일간지 레제코에 따르면, 사무실 임대시장의 경우 2020년 초 활발했으나 3분기에 들어서 파리 및 수도권 내 신규 사무실 임대 계약이 전년대비 46% 수준으로 감소하며 급격히 침체됐다. 공실률 또한 증가해 2021년 3월 현재, 대표적인 사무실 밀집지역인 라데팡스 지구 내 공실률은 13%를 기록하고 있다. 또한 라데팡스 지구에만 면적 5만m² 이상 대형 빌딩이 3년 이내 3개가 완공될 예정인 만큼 공실률은 더욱 높아질 전망이다.

상업시설 임대시장의 경우 그 상황은 더욱 심각하다. 파리 관광객이 급감하면서 백화점 및 대규모 쇼핑몰이 매출에 큰 타격을 입었고2021년 4월 현재 3차 록다운이 시작되면서 수 개월째 요식업 및 소매 상점들이 문을 열지 못하고 있다. 2020년 신규 상업 시설의 면적은 2019년 대비 42%로 급감할 정도로 그 수요가 감소했다. 프랑스 내 24개 부동산 투자신탁 주식회사 SIIC의 시가총액이 2019년 말 780억 유로에서 2020년 말 420억 유로로 반토막이 난 점 역시 상업시설 부동산 시장의 상황을 보여주는 사례라고 할 수 있겠다.

반면, 대도시 근교의 로지스틱 임대시설 수요가 급속히 증가하고 있다. 이커머스(E-commerce)산업이 코로나19로 성장함에 따라 더 많은 물량뿐 아니라 효율적인 물류 시스템과 빠른 배송이 시급해졌기 때문이다. 파리시 외곽 순환도로의 빈 건물(공장, 상업 시설 등)을 임시적으로 물류 창고로 임대하는 프로젝트가 등장할 정도로, 물류 창고 및 시설 관련 임대 분야는 앞으로도 전망이 밝을 것으로 예상된다.

향후 부동산 시장에 대한 전망 중에서도 부동산 시장 급락과 같은 위기는 오지 않을 것이지만 신중해야 한다는 의견이 우세해 보인다. 2020년 코로나 사태를 겪는 와중에도 부동산 시장이 전반적으로 안정세를 보이면서 지난 20년간 가파르게 지속된 부동산 시장의 성장이 단순한 버블이 아니었음을 증명했기 때문이다.


프랑스 전국 및 주요 도시 내 주택 가격 상승률 및 현재 m²당 평균 가격
(단위: 유로화, 2021년 3월 1일 기준)

자료: Le Monde

위의 표에서 볼 수 있듯이, 프랑스 내 주택 가격은 서브프라임 사태를 겪었던 2008~2009년에 주춤하기는 했으나 장기적으로는 지속 성장하는 추세를 보였다. 특히 2017년부터 주택담보대출 이자율이 20년 상환 기준 0.9~1.5%대로 낮게 형성돼 주택 구입에 대한 수요가 더욱 가파르게 증가했다. 부동산 중개 서비스 L’Adresse의 대표 카르디(Cardi) 씨는 이러한 추세가 쉽게 꺾이지 않을 것이라며 지난 20년간처럼 가파르게 상승하기는 어렵겠지만 파리 메트로폴리탄에 대해 집중되던 수요가 교외 또는 지방의 중간 규모 도시로 분산되면서 수도와 지방 간 균형을 이루며 부동산 시장이 앞으로도 성장할 것이라고 전망했다.

역사상 가장 낮은 금리를 보이는 부동산 대출 금리(0.9~1.4%대) 역시 부동산 시장에 긍정적으로 작용할 것으로 보인다. 이에 더해, 2021년 1월부터 주택 구매를 위한 대출의 경우 상환 기간이 최대 25년에서 27년으로 연장, 부채 원리금 상환 비율(DSR) 역시 33%에서 35%로 소폭 상향 조정됐다.

그러나 많은 전문가들은 포스트 코로나 시대 프랑스 부동산 시장의 전망이 밝은 편이라는 낙관론 속에서도 신중을 기해야 한다고 조언한다. 코로나 시대를 겪으면서 목격한 실업률 증가 등의 부정적 경제 지표가 부동산 시장에 반영되는 데에는 다소 시간이 걸릴 수 있기 때문이다.

Meilleurs Agents의 연구자 르페브르(Lefebvre) 씨는 KOTRA 파리 무역관과의 인터뷰에서 “지속되는 저금리로 인해 2021년 부동산 시장 역시 하락세를 보이지는 않을 것이나 생애 최초로 주택을 마련하려는 이들 또는 특정 직업에 종사하는 이들에게는 혜택이 돌아가기 어려울 것”으로 전망했다.

프랑스 정부는 코로나 사태 이전부터 가계 부채 증가를 막기 위해 금융권에 대출심사규제 강화를 주문해왔다. 2019년부터 프랑스 금융안정 및 경제위기 관리 국가최고위원회에서는 주택 관련 대출의 경우 최장 25년, 직종에 상관없이 총 부채 원리금 상환 비율(DSR)을 33%로 규제한다고 발표했다. 이전에는 DSR을 40~45%까지 허용(고소득 전문직 종사자의 경우)하던 시중 은행들이 대출 심사를 더욱 엄격하게 진행하고 있다. 이에 따라 대출 심사 거절 비율이 2019년 연말 기준 9%에서 2020년 3/4분기 기준 16%로 증가했을 뿐만 아니라 심사 과정에서 자기분담금 비율을 계속해서 올리고 있기 때문에 특히 첫 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 젊은 사람들에게는 진입장벽이 더욱 높아지고 있다는 것이다. 더욱이 코로나 사태로 영향을 많이 받는 직업에 종사하는 경우(관광업, 숙밥업, 항공업 등) 대출을 거부당하는 경우가 더욱 증가하고 있는 현실이다.

프랑스 부동산 중개업소 전경

자료: Les Echos


이러한 일련의 흐름이 향후 프랑스 부동산 시장의 성장을 방해하는 요소로 작용할 수 있음에도 불구하고 일간지 르몽드는 임대건물의 투자수익이 여전히 3% 대 이상(세 전 기준)이 될 것으로 전망하며 부동산을 여전히 매력적인 투자처로 내다봤다. 2020년 부동산 임대료는 약 3% 증가했으며, 주거보조금 등 각종 정부 지원 등으로 임대 시장이 크게 영향을 받지 않았기 때문이다. 주택 매매 가격이 떨어지지는 않는다 하더라도 단기간에 수익률이 나빠지지는 않을 것으로 내다보는 이유이다. 또한 프랑스 주거 정보 관리국 역시 코로나 사태로 인한 월세 체납사례 증가 등을 주시하고 있으나 아직까지 심각한 문제는 발견되지 않고 있다. 임대차 계약 시 동반되는 보증금 및 보증인 제도가 잘 작동하기 때문으로 보인다. 또한 장기 임대를 목적으로 신축 또는 리모델링 건물을 구매하는 경우 임대 기간에 따라 세제 혜택을 제공하는 Pinel 법 등에 따라 투자 목적의 부동산 구매는 여전히 매력적이라는 분석이다.

상업시설 역시 급격한 하락세를 보이지 않을 것이라는 분석이 우세하다. 대부분의 기업이 본사 이전을 꺼리는 만큼 대대적인 사무실 규모 감소는 일어나지 않을 것으로 예상되기 때문이다. 상경계 그랑제꼴 ESSEC의 나피(Nappi) 교수가 2020년 9월 실시한 한 설문조사에 따르면, 조사에 응한 기업 경영진들의 경우 85%가 재택근무를 선호하는 반면에 근로자의 64%는 주거 공간과 업무 공간의 분리를 선호, 재택 근무보다는 출근을 선호한다고 답했다. 그만큼 사무공간 임대에 대한 수요는 계속될 것이라는 것이다.

또한 프랑스 정부 역시 소상공인을 지원 대상으로 삼는 연대기금을 매출 규모뿐 아니라 임대료와 연계해서 제공하는 방편을 마련하고 상업 시설 임대인과 임차인 모두가 상생할 수 있는 각종 중재안을 만들고 있는 만큼 아직까지 부동산 시장은 경제 상황 악화를 버텨낼 힘이 충분히 있다는 전망이 우세하다. 프랑스 진출 또는 부동산 투자를 희망하는 우리 기업들 역시 앞으로의 프랑스 부동산 시장의 회복 및 상승을 기대해 볼 수 있을 것이다. 다만 투자자들에 대해 좀더 까다로워진 은행권의 반응에는 예의주시할 필요가 있으며, 2020년 기준 OECD 국가 중 프랑스와 영국이 부동산 관련 세금이 가장 많은 나라로 꼽힌 만큼 부동산 투자 시 각종 정부 정책을 보다 꼼꼼히 살펴보아야 할 것이다.


자료: 일간지 Le Monde, Le Figaro, Les Echos, Meilleurs Agents, SeLoger 홈페이지, KOTRA 파리 무역관 자료 종합