이미지 확대보기주택산업연구원(주산연)은 최근 ‘주택사업공제조합 설립방안’ 공청회를 열고 HUG가 주택 분양 보증을 독점하면서 ▲주택사업 지연·중단 ▲주택공급 차질 ▲청약 과열 등의 부작용이 나타나고 있다고 주장했다.
주택 분양보증은 아파트 선분양 체제에서 건설사 부도 등에 대비해 계약자의 분양대금을 보호하는 시스템이다. 현재 분양보증 업무는 국토부 산하 기관인 HUG가 독점하고 있다. 30가구 이상 주택을 신규 선분양하는 주택사업자는 현행 주택공급에 관한 규칙에 따라 HUG의 분양보증을 받아야 한다.
HUG는 2017년 3월부터 ‘보증 리스크 관리’라는 명목으로 서울, 경기 과천시 등을 고분양가 관리지역으로 지정해 보증 전에 분양가를 심사하고 있다. 높은 분양가로 주변 아파트 값을 자극하지 못하게 가이드라인을 정하고 있는 셈이다.
HUG 분양보증 독점 문제가 최근 도드라진 건 여러 재건축·재개발 사업들이 HUG와 마찰을 빚으면서다. HUG가 높은 분양가를 이유로 분양 보증을 서주지 않으면 사업 진행이 불가능해진다.
실제로 신축 가구 수 1만2000가구 규모로 단군 이래 최대 재건축으로 불리는 서울 둔촌주공아파트 재건축사업은 HUG와 분양가에 대한 의견 차이를 좁히지 못해 일반분양이 지체되고 있다. 조합은 3.3㎡당 3500만 원 이상의 분양가를 요구했지만, HUG는 고분양가 기준을 근거로 받아들이지 않았다.
김덕례 주산연 주택정책연구실장은 “HUG는 서울과 인접 지역에서는 인근 시세보다 30% 이상 분양가를 인하하도록 강제하고 있는데 이는 사업비에도 못 미치는 금액”이라며, “이 때문에 사업 추진이나 분양을 미루고 있는 물량이 수도권에서만 10만 가구 이상에 달한다”고 말했다.
HUG의 분양가 통제로 분양이 미뤄지면서 분양 경쟁이 과열되고, 분양 수요가 매매 시장으로 돌아서면서 매매가를 끌어올리는 등의 부작용이 나타나고 있다는 분석이다.
특히 HUG가 주택 분양 보증을 독점하면서 수수료를 통해 폭리를 취하고 있다는 주장도 제기된다.
주산연에 따르면 지난해 기준 HUG의 총 보증 발급규모 175조3000억 원 중 주택분양보증 31.3%(54조8000억 원), 총 보증잔액 410조7000억 원 중 주택분양보증이 39.6%(162조5000억 원)로 최근 보증실적이 크게 증가했다.
HUG는 보증사고율 하락 및 회수율 상승에 따라 보증수수료율을 적기에 인하해 나가야 함에도 불구하고, 수수료 인하를 거부하는 등 각종 명분을 내세워 5년 간 두 배 이상의 보증수수료 수익 증가를 실현해 오고 있다는 게 주산연의 주장이다.
김 실장은 “HUG의 보증수수료는 주택사업자가 선납하지만 결국은 분양가에 반영돼 무주택서민의 부담으로 작용하고 있다”면서 “HUG는 주택사업자에게는 분양가인하를 요구하면서도 정작 자신들은 무주택서민의 주머니를 털어서 폭리를 취해오고 있다”고 지적했다.
주택업계에서는 HUG의 분양보증시장 독점으로 인해 발생하는 문제를 해소하기 위해 주택 분양보증 시장에 경쟁 체제를 도입해야 한다는 목소리가 나온다.
김 실장은 “최근 주산연 자체조사에서 전문가와 주택사업자 모두 HUG의 보증수수료가 높다고 인식하면서 새로운 주택사업공제조합 설립이 필요하다는 의견이 많았다”면서 “주무부처와 수시로 소통이 가능한 주택사업자 단체가 공제조합을 설립하고, 단계적으로 3~5년 뒤 전면 개방하는 것이 바람직하다”고 설명했다.
이와 관련해 대한주택건설협회는 지난 6월부터 주택사업공제조합 설립을 추진 중이다. 협회는 주택법과 주택공급에 관한 규칙 개정을 통해 내년 7월 1일 조합 출범을 목표로 하고 있다.
김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com
