이미지 확대보기이를 통해 다양한 재테크 기법으로 담보부 NPL에 대한 일반 투자자들의 관심이 증가한 것도 사실이다.
통상 재테크를 생각할때 안전하고 높은 수익을 얻고자 하지만, 안전하면 수익이 적고, 기대수익이 높으면 위험도 증가하기 마련이다.
담보부NPL은 재테크에서 부동산의 안정성과 수익, 환금성을 갖고 있다는 점을 그동안 기획 기사를 통해 소개했다.
그동안의 기획 시리즈를 통해 담보부 NPL과 재테크의 차이점과 사례를 통해 구독자들에게 쉽게 이해할 수 있도록 설명했고, 담보부 NPL의 심층적으로 접근하여 NPL의 발생과 유통 및 투자결정시 중요한 포인트들을 사례로 설명했다. 또한, 담보부NPL을 운영하는 자산관리회사의 사례를 통해 실제 계약진행사항과 투자시 알아야할 기본지식등을 살펴봤다.
이번에는 지금까지 연재한 담보부 NPL을 종합적으로 정리해보자고 한다.
담보부 NPL 투자시 중요 고려 요소에는 담보 가치평가(valuation)가 반드시 필요 하며, 담보 가치 평가는 네가지 고려해야될 필수사항이 있다.
첫째 담보물의 권리 분석(basic valuation)이 이루어져야 한다. 담보물보다 우선순위인 조세(당해세)와 특별법으로 규정된 선순위 채권 및 환가시 매수자가 인수해야하는 담보물의 부담(유치권,법정지상권 및 분묘 기지권등) 존재 여부 파악이 중요 하다.
두번째로는 금융기관의 담보대출채권이라도 평가시점 변경, 사회,경제적 부담의 예측, 공법상의 제한 및 환가 종료 시점에서의 가치예측등 담보물의 환가 가치에서 발생할 수 있는 리스크(위험) 점검 이다.
세번째는 담보물의 자금 투자규모(financing structure)와 조건의 점검이다. 유리한 조건을 협의할수록 자기자금 수익율을 제고할수 있다.
마지막으로 고려해야될 중요한 부분은 담보물 채권의 관리 및 환가 절차에서의 적법한 정당성 확보와 예측 가능성을 점검하는것이다.
이러한 전문성 때문에 유능한 전문 자산관리회사가 투자파트너로 필요한 것이다.
담보부 NPL 투자방식에서는 사후정산방식, 채무인수 조건부 채권매입 방식과 론세일 방식등환가 절차여러가지 방법이있으나, 사후정산방식이나 채무인수 조건부 채권매입 방식등은 투자자가 직접 경매낙찰방식으로 부동산의 유입에 목적을 두고 있으므로 담보부 NPL 투자시 배당투자인 론세일 방식이 적합하다.
론세일방식은 부동산을 구입할 때 매매대금의 일부를 은행에서 저리대출을 통해 매입하여 부동산 시장이 좋은 시기에 시세차익을 남기고 팔면 적은 돈으로 비교적 높은 시세차익을 얻을 수 있는 방법과 같은 투자 방식으로 투자금액의 80~90%를 낮은 이율로 대출을 받아 경매를 통해 제3자가 낙찰을 받았을 때 채권최고액 설정금액의 한도내에서 약 15%~20% 수익이 발생한다.
다시말하면, 담보부 NPL의 투자 수익은 은행에서 대출시 약정한 지연배상금 즉 대출채권의 정상이자와 연체이자를 합한 금액이 수익의 원천이 된다
담보부 NPL은 채권에 대한 모든 권리를 채권은행으로부터 넘겨받게 되므로 투자한 물건에 대한 법적 지위를 통해 남들보다 권리분석이 용이해지고, 제 3자에 비해 우수한 정보를 통해 투자자산을 관리하는 강점과 배당수익에 대한 조세공과 절세 혜택이 있다
그리고, 부동산 시세를 제대로 파악하고 투자하였더라면 투자자가 직접 낙찰을 받아 투자 배당수익과 재매각을 통해 시세차익과 양도소득세 감면 효과(취득가액=낙찰가액)를 얻을수 있다.
이미지 확대보기그럼, 실제 담보부 NPL을 진행시 자산관리회사에서 어떻게 진행되는지 알아보기로 하자.
글로벌이코노믹은 NPL시장에서역량있는 자산관리회사로 평가받고 있는 엔피엘코리아로부터 담보부 NPL 투자 계약 단계별 진행절차를 들어봤다.
투자자가 담보부 NPL을 투자시 제일중요한 포인트는 NPL 물건확보와 투자자 보호가 가능한 역량있는 자산관리 회사를 만나는것과 담보부 NPL 현장의 실전경력이 풍부한 자산관리(AM)매니저를 만나는 일이다.
'담보부 NPL'은 매입과정, 환가과정 및 배당 정산과정에서 효율적인 수익 극대화를 위해 많은 숨은 노력이 필요하며, 전문성이 필요한 것도 사실이다
투자자는 자산관리회사내 보유한 담보부 NPL 물건에 대한 브리핑을 받고, 투자자가 원하는 담보부 NPL을 선택하면 된다. 양질의 담보부 NPL 물건을 많이 보유하고 역량있는 자산관리회사를 만날수록 투자자의 선택의 폭이 넓고 안전하게 자산을 운영할 수 있다.
선택한 담보부 NPL에대해 진행절차와 배당예상수익을 확인하고 결정하면 자산관리회사와 투자약정서 체결과 투자금액의 10%를 자산관리회사에 지급하게되면 자산관리회사는 투자약정서 체결과 동시에 채권은행에 매수의향서 제출하고 확정이되면 채권은행과 채권양수도 계약체결을 함으로써 본 투자계약이 성립된다.
만약, 진행과정에서 채무자가 채무변제를 하였거나 채권은행에서 담보부 NPL 매도결정 철회 내지는 부결이 되면 계약금은 즉시 투자자에게 반환해준다
채권양수도 계약체결이 완료되면 투자에 필요한 질권대출, 근저당이전 및 투자자 보호를 위한 근질권 설정이 동시에 이뤄지며, 경매 접수미정 물건에 대해서는 법원에 경매를 신청한다.
근질권 설정이유는 투자자의 승낙없이는 근저당권의 권리 변경을 할수없으며, 현행 법률에 의해 보호를 받을수 있으므로 투자시 완벽한 보호장치이다.
근질권자가 최우선으로 법원으로부터 직접 배당을 받는 구조이므로 권리의 침해없이 투자자는 소중한 투자자산을 지킬수있다
일부 NPL 관련 업체에서 근저당권부 근질권 설정없이 투자목적물이 대상이 아닌 자산관리회사에 지분참여 또는 펀드형태로 투자자를 모집하고 있어 이런 부분은 상당한 주의가 필요하며, 담보부NPL에 투자에는 반드시 투자금액에 대한 등기부등본상 투자자 명의의 근저당권 근질권 설정여부를 확인해야 한다
담보부 NPL을 재테크로 인식하고 새로운 분야에 대한 도전이 필요한 시점이다.
정준범 글로벌이코노믹 기자 jjbkey@g-enews.com
