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공공재건축 ‘외면’, 공공재개발 ‘관심’...수도권 주택공급 ‘극과 극’ 반응

재건축조합 “재건축 그물망 규제 속 임대 늘리면 사업성 악화” 부정적
재개발조합 “신속한 사업추진 기대…구역해제 사업장 참여 늘 것” 기대감
공공재개발 용적률 인센티브, 기부채납비율 20~50%로 공공재건축보다 '유리'

김하수 기자

기사입력 : 2020-08-19 09:30

철거를 앞둔 서울시 은평구의 한 재개발구역 주택가 모습. 사진=김하수기자이미지 확대보기
철거를 앞둔 서울시 은평구의 한 재개발구역 주택가 모습. 사진=김하수기자
정부가 8.4 수도권 주택공급 확대 방안(8.4대책)의 하나로 공공 도시정비사업을 통해 수도권에 9만 가구의 신규주택을 공급하겠다고 밝히자 도시정비조합들이 ‘공공 재건축’과 ‘공공 재개발’에 따라 엇갈린 입장을 보이고 있어 주택공급에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모아진다.

8.4대책 중심에 있는 서울 강남 재건축조합들이 공공 재건축에 싸늘한 반응을 보이고 있는 반면, 사업이 지지부진한 강북권 뉴타운 해제지역을 중심으로 다수 재개발조합들은 ‘공공 재개발’에 기대하는 분위기다.
앞서 정부는 지난 4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 발표하고 서울시에 36만 4000가구를 순차적으로 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 이 가운데 약 7만 가구를 공공참여형 고밀 재건축(5만 가구)과 공공재개발(2만 가구) 방식으로 나눠 조성한다는 방침을 피력했다.

공공참여형 고밀재건축(공공 재건축)은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 재건축사업 시행자로 참여해 조합과 함께 사업을 이끌어가는 재건축 방식이다. 공공재건축 추진 시 기존 300% 이하 수준인 용적률을 법 개정을 통해 300∼500%로 완화하고, 최대 50층까지 층수 규제를 풀어주겠다는 게 정부의 계획이다. 대신에 정부는 증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 받아 공공주택(50% 이내), 공공임대주택(50% 이상)을 공급하기로 했다.

그러나, 강남 등 서울 주요 재건축단지들은 2배에 가까운 용적률 상향과 층수 규제 완화 등 정부의 인센티브 제시에도 공공재건축에 시큰둥한 반응을 보이고 있다. 이미 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등으로 재건축 조합원들의 부담이 가중된 상황에서 임대주택 공급 의무까지 더해지면 사업성이 크게 떨어질 것이라는 우려 때문이다.

송파구 일대 A재건축조합 관계자는 “용적률을 높일 경우 일반분양 물량 가운데 절반 이상을 임대주택(공공주택)으로 공급해야 해 조합 입장에서는 득보다 실이 크다”면서 “용적률 상향 인센티브를 받기 위해 임대주택을 늘리느니, 차라리 일반분양을 줄이더라도 1대1 재건축이나 리모델링을 선택하는 게 낫다”고 말했다.
강남구 일대 B재건축조합장도 “낙후된 지역 내 주택과 도로 등 인프라를 통째로 정비해 공공성이 강한 재개발과 달리 재건축은 민간이 주도하는 사업으로, 조합원 입장에서는 일정 부분 수익이 보장돼야 한다”면서 “정부가 분양가상한제, 초과이익환수제로 발을 묶어 둔 상황에서 기부채납까지 대폭 늘린다고 하면 누가 재건축사업에 동의하겠느냐”고 불만을 토로했다.

조합으로부터 외면 받는 공공 재건축과 달리 공공 재개발은 사업이 지지부진한 구역들을 중심으로 관심을 받고 있다.

공공 재개발은 LH‧SH가 참여해 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 종상향(2종→3종주거), 용적률 상향, 분양가상한제 제외 등의 인센티브를 제공하는 방식이다.

도시정비업계에 따르면, 최근 서울시는 자체적으로 ‘주택공급 태스크포스(TF)’를 구성하고 공공재개발 사업 추진에 속도를 내고 있다. 오는 9월부터 재개발조합 등 주민대표로부터 후보지 공모신청을 접수해 오는 11월에 후보지 선정에 들어갈 계획이다. 서울시는 공공재개발 신규지정 사전절차를 대폭 단축(18개월→6개월)하고, 사업시행인가 절차도 간소화해 재개발조합들의 참여를 적극 이끌어낸다는 방침이다.

실제로 서울시가 지난 14일 중구 서울시청 서소문청사에서 개최한 2차 공공 재개발 합동설명회에는 ▲성북1·5구역 ▲장위8·9·11·12구역 ▲한남1구역 ▲신정1-5구역 등 서울 22개 재개발구역에서 주민 100여 명이 참석해 공공 재개발 사업에 높은 관심도를 반영했다. 앞서 지난 13일 동대문구청에서 진행된 1차 설명회에도 ▲전농8·9·12구역 ▲청량리6구역 ▲제기6구역 등 50명 이상이 참석했다.

성북구 장위동의 C재개발조합 관계자는 “공공 재개발로 진행하면 용적률 인센티브도 제공되고 기부채납 비율도 20∼50% 수준이라고 하니 사업성이 나쁘지 않다고 본다”면서 “주민 반대가 높아 정비구역에서 해제됐던 조합들을 중심으로 공공 재개발 참여가 잇따를 것으로 예상된다”고 전했다.

한국건설산업연구원도 지난 10일 ‘8·4대책의 주요 내용과 평가’ 보고서를 통해 “공공 재건축 효과는 극히 제한적이나 공공 재개발에 관심은 커질 것”으로 전망했다.

허윤경 건산연 연구위원은 “공공 재개발은 분담금·중도금 부담 경감, 이주비 지원, 분양가상한제 제외, 도시·건축규제 완화, 신속한 사업추진 지원 등의 행정과 재정 분야의 지원이 존재하지만, 공공기여 부담 증가는 크지 않다”고 언급한 뒤 “현재 사업 추진에 난항을 겪고 있는 구역 중 상당수가 관심을 가질 것”이라고 말했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com
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