증권사 해외부동산 투자 '산너머 산'

증권사 해외부동산 투자가 코로나19 사태로 올스톱됐다. 해외부동산 비중이 큰 투자은행(IB)부문도 타격이 불가피하다. 코로나19 사태 이전에 해외부동산 계약을 맺은 증권사는 딜 완료를 위한 자금조달에도 비상이 걸렸다.


증권사 해외부동산 투자가 사실상 개점휴업상태다. 코로나19가 신흥국은 물론 선진국으로 확산되는 가운데 경기침체로 이어지며 해외부동산 투자에 제동이 걸렸다.
증권사를 더 위협하는 것은 활로가 막힌 신규 투자가 아니라 부실가능성이 뒤따르는 기존의 부동투자자다. 그동안 증권사들은 해외부동산을 총액인수한 뒤 기관투자자에게 셀다운(재매각)한 뒤 위험을 낮추고 수수료를 챙겼다. 그러나 코로나19가 확산되며 셀다운이 차질을 빚고 있다. 셀다운(Sell-down)은 부동산 등 기초자산을 인수한 이후 사모 또는 공모를 통해 재매각하는 것을 뜻한다.

8일 업계에 따르면 증권사 해외부동산 셀다운 불확실성이 커지고 있다.

삼성증권은 프랑스 파리 크리스탈파크(약 9200억 원)의 인수지분(에쿼티) 3700억 원 가운데 약 900억 원 가량이 미매각된 것으로 전해졌다. 미래에셋대우가 프랑스 자산운용사 아문디와 공동으로 투자한 프랑스 파리의 마중가타워도 비슷하다. 미래에셋대우가 인수한 4500억 원 가운데 30% 정도만 재매각된 상황으로 나머지는 셀다운에 차질을 빚고 있다. 하나금융투자가 투자한 독일 뮌헨, 카를스루에, 도르트문트 등지의 물류센터도 지분매각에 어려움을 겪는 것으로 알려졌다.

업계 관계자는 "연기금 등 기관들이 지난해 하반기부터 해외부동산에 쏠린 포트폴리오를 조정하기 위해 비중을 줄이고 있다"며 "최근 코로나19사태로 해외부동산의 부실 가능성이 높아진 상황에서 기관들이 셀다운 지분을 매입할 가능성은 거의 없다”고 말했다.
증권사의 셀다운 활로가 막히며 쪽으로 공모리츠 쪽으로 눈을 돌리고 있다. 리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산신탁회사를 뜻한다. 마스턴투자운용은 삼성증권이 인수한 프랑스 파리 크리스탈파크, NH투자증권·메리츠증권이 투자한 프랑스 라데팡스 투어에크호 등 4개 이상 부동산자산의 수익증권 일부를 편입해 공모재간접리츠로 출시할 계획이다.


해외부동산의 셀다운이 막히더라도 보유지분에 대해 배당 등을 받을 수 있어 최악의 상황은 아니다. 이보다 더 큰 잠재위험에 직면한 증권사도 있다. 지난해 대규모 해외부동산 계약체결로 조만간 잔금을 치러야 할 곳은 뾰족한 수가 없다.

대표사례가 미래에셋대우다. 미래에셋대우는 지난해 9월 중국 안방보험과 미국 내 최고급 호텔 15곳에 대한 인수 계약을 체결했다. 규모는 약 7조 원으로 국내 금융사가 해외에서 체결한 대체투자인수계약 중 가장 크다. 인수 대상은 뉴욕, 시카고, 샌프란시스코 등 주요 도시에 있는 호텔과 리조트다.

자금은 미래에셋의 자체투자와 해외IB로부터 조달한다. 미래에셋의 자체투자액은 2조6000억 원이다. 이 가운데 미래에셋대우 (1조8000억 원), 미래에셋생명 (5000억 원), 미래에셋자산운용(1900억원), 미래에셋캐피탈(1000억 원)을 투입한다. 나머지 4조4000억 원은 골드만삭스 등 해외IB과 협의를 통해 자금조달할 계획이다.

그러나 최근 코로나19로 미국의 호텔업계가 직격탄을 맞으며 이 같은 자금조달 계획자체가 흔들리고 있다. 무엇보다 코로나19사태 확산에 따른 가치하락으로 해외IB들이 자금조달에 참여할지에 대한 걱정이 크다. 엎친데덮친격으로 시장에서 이달중에 나머지 자금지급일이 있는 것으로 알려지며 딜자체가 무산될 것이라는 불안감도 나오고 있다.

미래에셋대우측 아직 자금조달 플랜을 짤 시간의 여유가 남았다고 해명하고 있다.

미래에셋대우 관계자는 "계약서상 조건대로 절차를 추진하고 있다”며 “잔금납입시기는 상반기말이나 하반기초 정도로 추정하고 있으며, 아직 시간이 있어 여러가지 상황을 놓고 적절한 자금조달안을 검토하고 있다”고 말했다.

시장에서 미래에셋대우가 계속 직진을 할 수 밖에 없을 것으로 보고 있다. 이미 7000억 원 규모의 계약금을 지불해 딜을 포기하면 출혈이 크기 때문이다.

업계 관계자는 "계약금이 7000억 원으로 계약을 파기하기도 어렵다"며 “끝까지 갈 수 밖에 없을 것”이라고 말했다.

다른 관계자는 "그나마 다행인 것은 기초자산이 호텔 등 대규모 부동산으로 만기가 10년 이상인 장기로 설정돼 코로나19 사태가 회복될 때까지 시간을 벌 수 있다는 점”이라며 “코로나19에 따른 기초자산의 가치하락과 부실위험으로 재무투자자에게 풋백옵션(환매청구권)을 부여하거나 차입조달에 대해서도 별도의 지급을 보장하는 등 자금조달 조건이 불리할 가능성이 높다"고 내다봤다.


최성해 글로벌이코노믹 기자 bada@g-enews.com