이미지 확대보기“수도권 어디서 아파트를 1억~2억에 사요. 나중에 들어오면 돈 더 비싸게 줘야 돼. 지금이 적기라니까?”
양 모 씨(59)는 얼마 전 지인에게 놀라운 정보를 들었다. 수도권에 신축하는 중소형 아파트를 1억~2억원만 투자하면 마련할 수 있다는 얘기였다. 순간 ‘혹’ 했으나 말도 안 되는 얘기라는 생각에 투자하지 않았다. 그러나 며칠 뒤 만난 동창이 지역주택조합사업으로 집을 싸게 마련했다는 얘기를 듣고 조금 후회했다.
부동산 시장 위축에도 새 아파트는 여전히 인기다. 서울을 비롯한 수도권 지역에서는 주변시세에 비해 분양가가 낮게 책정된 이른 바 ‘로또 아파트’를 중심으로 청약 광풍이 부는 중이다. 이에 지역주택조합사업이 다시 기승을 부리고 있다.
◇적은 돈으로 내 집 마련 장점, 기약 없는 사업 기간이 치명적 단점
지역주택조합사업(이하 지주택사업)이란, 동일한 지역(특별시, 광역시, 시 또는 군)에 거주하는 소형주택 소유자(85㎡ 이하) 및 무주택자의 주택마련을 위한 제도로, 6개월 이상 일정지역에 거주한 해당자들이 조합을 구성해 주택을 짓는 사업이다.
지주택사업은 무주택 가구주들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발하는 방식이어서 추가 금융비용이 들지 않는다. 또 시행사 이윤이 없고, 분양 마케팅 비용이 적게 발생해 건설사들이 개발·분양하는 주택에 비해 분양가가 저렴한 것이 장점이다.
조합설립인가, 사업계획 승인, 착공 신고 등 인허가 절차가 재개발 절차보다 간소하다는 것이 장점이다.
그러나 ‘기약 없는 기다림’이 될 수 있다는 단점이 있다. 조합원이 한 번에 모여 조합이 만들어지는 경우는 거의 없다. 추진위원회가 구성되고 사업계획 구상과 규약이 확정된 뒤 조합원을 모집한다. 이 조합원을 모으는 일이 가장 어렵다.
조합설립인가 이전에 가입 계약을 하는 이들을 1차 조합원, 설립 이후 가입하는 이들을 2차 조합원이라고 한다. 2차 조합원들은 일반적으로 더 많은 조합비를 납부해야하며, 사업계획승인이 난 이후에는 보다 더 많은 비용을 투자하게 된다.
업무대행사가 이 일을 맡는 경우가 많다. 주택홍보관을 짓고 개발계획, 시공사 등 개발과 관련된 사항들을 홍보하면서 조합원들을 끌어모은다. 업무대행사들은 저렴한 분양가와 미래가치 등을 홍보하며 조합원들을 유혹한다.
지주택사업의 치명적인 단점은 기간이 길어질수록 부담금이 늘어난다는 것이다. 조합원이 전부 모이기 전까지 사업은 전혀 진행되지 않는 상태다. 조합원이 다 모이고 나서도 토지확보가 안되어 있으면 사업 추진은 불가능하다.
현행 주택법에 따르면 조합설립 신청/인가를 위해서는 주택건설 예정 가구 수 50%이상 조합원을 모집하고 조합비 납부가 완료되어야 한다. 또 건설대지 80% 이상이 토지사용승낙을 받아야 한다.
사업계획 승인을 받기 위해서는 건설대지 95%이상이 확보되어야 하며 조합원도 예정 가구 수 60% 이상이 되어야 한다.
◇사업 중지·지연 피해 고스란히… 계약 전 전문가 상담 꼭 해야
지주택사업은 조합원 모집, 토지 확보 등 변수와 리스크가 많다. 토지 매입이 원활히 되지 않아 사업이 중지됐다가 결국 사업이 무산되는 사례도 있다. 이 때 발생하는 피해는 고스란히 조합원들의 몫이다. 투자목적으로 등기이전 등을 통해 조합에 가입했다가 조합비의 수 배가 넘는 돈을 잃은 사례도 있다.
정부는 이 같은 부작용을 막기 위해 지난해 6월 3일 ‘주택법 개정안’을 발표했다. 개정안에는 지주택 시공사 선정, 조합원 추가 분담이 필요한 계약 체결 등 중요 사항을 의결하려면 조합원 20% 이상 직접 총회에 참석해야 한다는 규정이 추가됐다. 조합원 탈퇴 시 납부 금액이 환급되는 시기나 절차도 조합 규약에 명문화하라는 규정도 포함됐다. 또 조합원을 모집 시 사업계획서, 토지 확보 증빙자료 등을 의무적으로 신고해야 한다. 조합 설립 이전 단계부터 회계·감사를 강화하고 관할 행정청에서 조합원 모집을 관리 감독할 수 있게 했다.
그러나 전문가들은 개정안의 허점을 지적하며 투자 시 신중을 기하고 전문가들의 상담을 받아야 한다고 조언한다.
허준열 투자코리아 대표는 “일반 분양 아파트보다 싸게 얻을 수 있는 장점이 있지만 조합원 모집이 안 되거나 토지확보가 안 되면 손해가 계속 발생할 수 있다”고 말했다.
이어 “업무 대행사들이 토지 매입 의향서를 받은 걸 가지고 토지를 매입한 양 홍보하는 꼼수를 부리기도 한다. 토지 확보가 제대로 된 것인지 확인하는 것이 가장 중요하다”고 조언했다.
실제로 서울의 경우 땅값 상승으로 구조상 사업 추진이 불가능한 경우도 부지기수다. 역세권 토지는 3.3㎡ 당 2000만원이 넘는 경우가 많아 오히려 사업 추진 시 분양가가 현 시세보다 높게 형성되는 일이 발생한다.
허 대표는 “섣부르게 접근하기에는 리스크가 큰 사업”이라며 “전문가에게 상담을 받으면서 신중하게 접근하는 게 좋다”고 말했다.
백승재 기자 tequiro0713@g-enews.com
